유상증자가 부동산 개발 사업의 대안?

조인스랜드

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요즘 건설업계에서는 그동안 잘 쓰지 않던 유상증자라는 말이 심심찮게 나온다. 유상증자로 좌초 위기에 몰린 대형 개발 사업이 기사회생의 기회를 맞기도 했다. 판교신도시 알파돔시티 사업이 대표적이다. 판교역세권에 지어지는 알파돔시티의 투자자들은 유상증자를 통해 1967억원을 마련키로 했다. 이 사업은 사업비를 구하지 못해 사업이 멈춰서기 직전이었다. 역시 좌초 위기에 몰린 용산 국제업무지구 개발 사업 역시 유상증자를 통해 사업비를 마련하려는 움직임이 일고 있다. 유상증자는 쉽게 말해 투자자(주주)들이 지분만큼 현금으로 사업비를 대는 것이다. 건설업계의 한 관계자는 “이론적으로는 투자자들이 똑같이 고통을 분담할 수 있는 가장 이상적인 사업비 조달 방식”이라고 말했다. 그럼에도 부동산 개발 사업에 있어서 유상증자라는 말은 낯설기만 하다.

시공사 지급보증 관행처럼 굳어져

그동안 각종 부동산 개발 사업이 대개 건설 투자자(시공사)가 지급보증을 서는 프로젝트파이낸싱(PF)으로 사업비를 조달해 왔기 때문이다. 관행처럼 굳어진 이 방식은 모든 위험 요소를 건설사들이 지기 때문에 그동안 문제로 지적돼 왔다. 용산 국제업무지구 개발 사업에 투자한 건설사 17곳이 지급보증을 거부하고 유상증자를 요구하는 것도 이 때문이다. 지급보증을 통한 PF로 사업비를 조달했다가 자칫 사업이 깨지기라도 하면 은행에서 빌린 수조원의 사업비를 고스란히 건설사들이 갚아야 하기 때문이다. 그럼에도 불구하고 지급보증을 통한 PF가 부동산 개발 사업의 관행처럼 굳어진 데는 막대한 비용을 비교적 쉽게 조달할 수 있기 때문이다. 특히 건설 투자자는 사업이 완료된 뒤에 얻을 수 있는 개발 수익은 물론, 사업비의 절반 이상이 투입되는 시공권을 갖게 되므로 위험을 감수하고 지급보증을 서 왔던 것이다. 하지만 요즘은 부동산 경기가 위축돼 사업이 깨질 가능성이 높아진 만큼 막대한 이익이 보장되는 시공권을 갖게 되더라도 모험을 하지 못하는 것이다. 그래서 나온 게 유상증자다. 하지만 유상증자는 한계가 분명하다.

이점 많지만 현실적 대안은 못돼

무엇보다 유상증자만으로는 많게는 수조원에 달하는 사업비를 감당할 수가 없다. 수조원의 사업비를 대려면 그만큼 투자자들이 현금을 쌓아 두고 있어야 하는데, 건설사를 비롯해 이런 기업이 많지 않기 때문이다. 모든 투자자들의 자금사정이 똑같은 게 아닌 만큼 유상증자를 결의하기도 쉽지 않다. 특히 유상증자 과정에서 지분율이 달라져 사업의 주도권이 움직일 가능성도 배제하기 힘들다. 실제 한 기업의 경우 유상증자 과정에서 대주주가 바뀌면서 경영권이 넘어가는 일도 비일비재하다. 용산 국제업무지구의 경우 건설 투자자들의 유상증자 요구에 재무·전략적 투자자들이 난색인 데는 이런 이유도 있다. 저마다 자칫 사업 주도권을 뺏겨 질질 끌려 다니지나 않을까 우려하는 것이다. 위험을 분산하고 자금을 조달할 수 있는 가장 이상적인 방법이지만 그동안 온전히 유상증자를 통한 부동산 개발 사업을 볼 수 없었던 것도 바로 이런 이유 때문이다. 따라서 유상증자와 건설사의 지급보증을 통한 PF를 적절히 혼합하는 것이 현실적인 대안이라는 분석이다. 알파돔시티도 유상증자와 PF로 사업비를 조달할 계획이다. 건설업계의 한 관계자는 “건설 투자자의 경우 막대한 시공권이 보장되므로 특별한 대안이 없는 상황에서 무조건 지급보증을 거부하는 것도 옳지 않다”며 “유상증자와 지급보증으로 위험 요소를 분산하는 것이 바람직하다”고 말했다.