연 5% 수익에 시세차익…주택임대사업해볼까

조인스랜드

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주택 임대사업 환경이 많이 좋아졌다. 정부가 주택거래 활성화를 위해 지난달 29일 수도권(서울 제외) 주택 임대사업의 세금 혜택 대상을 늘린 덕분이다. 정부는 임대사업을 활성화하면 주택 거래가 늘고 미분양 해소에 도움이 될 것으로 보고 있다. 기획재정부 재산세제과 최영전 담당은 “임대 사업자들이 주택 구입에 나서면 거래가 활성화되고 서민 주거안정에 도움이 될 것으로 판단했다”고 말했다.

다음달부터 공시가격 6억원 이하 중소형(전용 85㎡ 이하) 주택 3채를 7년만 임대하면 종합부동산세를 내지 않아도 되고 양도소득세 중과대상에서 빠진다. 지금은 공시가격 3억원 이하 중소형 5채를 10년간 임대해야 이런 혜택을 볼 수 있다.

주택 가격 기준과 임대 기간이 완화됐을 뿐 세금 혜택을 받을 수 있는 조건은 지금과 같다. 절세를 목적으로 한 임대 주택 3채가 같은 시·군·구에 있어야 한다. 종부세는 7년의 임대기간 중 공시가격이 6억원을 초과하면 과세 대상이 된다.

중소형 3가구 7년 임대하면 종부세ㆍ양도세 중과 안해

이번 대책으로 사실상 수도권 중소형 주택은 대부분 세금 혜택을 볼 수 있다. 수도권 일부 지역·단지를 제외하고는 공시가격 6억원을 초과하는 주택이 별로 없기 때문이다. 코쿤하우스 고종옥 사장은 “지역마다 차이가 있지만 수도권의 경우 전용 40㎡ 아파트의 임대수익률은 연 5% 정도”라며 “임대 의무기간만 지나면 양도세 부담 없이 팔 수 있어 시세차익도 기대할 만하다”고 말했다.

임대사업을 위한 주택은 취득 당시 가격이 기준이다. 의무임대기간이 끝난 후 집값이 올라도 혜택을 볼 수 있다. 조인스랜드부동산 조사에 따르면 최근 5년간 수도권의 연 평균 집값 상승률은 6% 정도다. 유엔알컨설팅 박상언 사장은 “종전처럼 집값이 오를지는 불투명하지만 임대수입과 시세차익을 동시에 노릴 수 있는 재테크인 셈”이라고 말했다.

안정적인 임대 수입을 위해서는 집값이 비싸더라도 매매가 대비 전셋값 비율이 높은 지역을 선택하는 것이 유리하다. 수도권의 경우 서울로 출·퇴근이 편리한 지역의 역세권이 안정적이다. 현재 수도권의 평균 전세값 비율 45% 선이다. 그러나 산본(57%), 일산(50%) 등 신도시와 수원(56%), 평택(55%), 군포(50%) 등은 전셋값이 비싸 임대투자에 유리한 조건을 가졌다.

산본ㆍ일산ㆍ수원 등 전셋값 비율 높은 곳 유리

분당신도시 구미동 금탑공인 김선희 사장은 “신도시는 주거여건이 좋은 데다 서울로 다니기 쉬워 젊은 층이 꾸준히 찾는다”고 전했다. 분당 금곡동 청송마을 주공9단지 전용 36㎡형은 1억6000만원에 매물이 나오는 데 임대료는 보증금 2000만원에 월 70만~80만원에 형성됐다. 집을 사서 임대할 경우 세전 수익률이 연 6~7% 정도라는 것이다.

분양가 인하 등의 혜택을 덤으로 얻을 수 있는 미분양 단지나 신규 아파트 단지도 고려할 만하다. 인천 청라·영종지구 등지에는 미분양 아파트가 많지만, 업무시설이 함께 조성돼 임대수요가 생길 것으로 예상된다. 다만 새 아파트 단지는 입주해야 임대사업용 주택으로 등록할 수 있다는 점을 고려해야 한다.

동보주택 강진원 전무는 “집이 작을수록 임차인를 구하기 쉽기 때문에 가급적 소형 주택을 골라야 한다”며 “금리가 오르고 있어 대출을 많이 끼고 매입하는 것은 삼가는 게 좋다”고 조언했다.