DTI와 LTV의 개념과 부동산시장 영향

중앙일보

입력

업데이트

필자가 관련 장관이라고 해도 결론을 못내릴 것 같다.
무슨 얘기냐고? 바로 얼마전 발표한다고 해서 전 국민을 목빠지게 기다리게 해놓고선 무기한 연기한 부동산 시장 활성화대책 회의 관련해서이다.

부동산 시장이 끝모를 추락(??)을 하고 있다.거래량은 사상 최저를 기록하고 있고 여기 저기서 부동산 매도에 대한 고민 소리만 들리고 있다.필자의 강의를 듣는 백화점 문화센터나 외부기관의 수강생들과 상담을 할라치면 부동산 상담중에 80%이상이 현재 보유 부동산의 매도여부 및 매도한다면 어떻게 빨리 할 수 있느냐에 대한 내용들이다.

그만큼 시장이 침체의 분위기에서 헤어나오지 못하고 있는 실정이다.
이런 분위기라서 더더욱 정부의 부동산시장 활성화대책이 기다려졌던 것이고 그 내용과 수위에 대해서 갑론을박(甲論乙駁)이 이어지고 있는 것이다.더군다나 구체적인 내용까지 예상되면서 향후 부동산시장의 전망과 투자전략 및 부동산자산 운용전략에 대해서 발빠른 사람들은 준비를 해 놓고 있던 터라 이번의 무기한 발표 연장으로 인해서 오히려 맥이 빠진 나머지 실망성 투매 매물이 쏟아질지게 아닌지 우려가 될 정도이다.

이번에 발표 예정이었던 정책중에 포인트는 역시 DTI(총부채상환비율 : Debt To Income)과 LTV(부동산대출 담보비율 : Loan To Value)의 완화였다.

하지만 정부에서도 완화는 완화인데 어느 정도까지 완화를 해야 할 것이며 추가 대책은 무얼 내놓을지 고민이 많은 것 같다.앞으로 당분간 언론이나 인터넷 등을 통해서 무수히 많이 듣거나 볼 이 단어들의 의미와 내용에 대해서 우선 알아보도록 하자.

DTI(총부채상환비율)은 금융부채 상환능력을 소득으로 감안해서 1년간 납입하는 원리금을 나누어서 대출한도를 정하는 계산비율을 의미한다.
대출상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하기 위해 실시한 것이다.

총부채상환비율(總負債償還比率), 곧 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말하말하는 것으로 금융기관들이 대출금액을 산정할 때 대출자의 상환능력을 검증하기 위하여 활용하는 개인신용평가시스템(CSS:Credit Scoring System)과 비슷한 개념으로 보면 된다.
즉 과연 이 대출의 차주의 연 소득을 감안했을 때 얼마까지 대출의 원리금을 납입하게 하는 것이 맞느냐를 보는 것으로 예를 들면, 연간 소득이 5000만 원이고 DTI를 40%로 설정할 경우에 총부채의 연간 원리금 상환액이 2000만 원을 초과하지 않도록 대출규모를 제한하는 것이다.

참여정부에서 부동산 시장의 과열로 인해서 부동산 가격이 상승하다보니 그 상승세를 잠재우기 위해서 지금과는 반대로 거래를 묶기 위한 조치로 시행된 정책이다.

지난 2007년 은행권에서 투기지역과 투기과열지구에 대하여 주택담보대출에 DTI 규제를 확대하였는데 소득을 적게 신고한 자영업자나 상환능력은 있지만 현재 소득이 없는 은퇴자의 경우에 불리하게 적용될 수 있다.

이 DTI의 비율을 상향 조정하겠다는 것이 이번 조치의 내용중에 들어가 있는데 대출을 더 받게 해서 미분양 아파트를 사게 하거나 기존 아파트의 구매수요를 창출해서 입주를 못하고 있는 입주자들의 부담을 덜어 주자는 취지에서 완화가 점쳐지고 있었다.

LTV는 담보 인정 비율이라고 하는데 금융기관에서 대출을 해줄 때 담보물의 가격에 대비하여 인정해주는 금액의 비율을 말한다. 흔히 주택담보대출비율이라고도 부른다.

대출의 차주 입장에서는 주택 등 담보물 가격에 대비하여 최대한 빌릴 수 있는 금액의 비율이라고 생각할 수 있다. 예를 들어 대출자가 시가 5억원 주택을 담보로 최대 2억원까지 대출할 수 있다면 LTV는 40%라고 보면 된다.물론 선순위 근저당설정이나 소액임차인을 위한 최우선 변제금을 감안하지 않은 상태에서이다.

이 두가지 부동산 관련 대출과 관련된 지수인 DTI와 LTV를 완화하겠다는 취지는 역시 지금보다 대출을 더 받아서 무주택자들이 기존아파트를 매입하게 해서 연결고리로 부동산 시장의 매매 중단에 대한 숨통을 틔우고자 한 목적이 강하다.

이러한 지금까지의 부동산 시장 억제 정책으로 인해서 최근 몇 년간 우리나라에서의 LTV는 34.4%로 외국의 70~80%를 크게 밑돌고 있어 금융 시스템 위험 정도가 낮은 것으로 나타났고 참여정부에서 LTV를 묶어서 그나마 글로벌 금융위기에서 어느정도 벗어날 수가 있었다고 볼수 있다.

최근 발표한 주택산업연구원의 자료를 살펴보면 DTI를 10%포인트만 올려도 주택수요가 1.4% 증가해 미분양, 미입주 해결에 큰 역할을 할 것이라고 분석했는데 필자의 생각에서도 대출 한도가 DTI건 LTV건 완화로 인해서 늘어나면 오히려 하락한 아파트를 매수해서 내집마련하거나 주거 이전할 좋은 기회라고 여겨 거래 활성화에는 기여할 것이다.

2010년 주택종합계획에 따르면 1년에 수도권지역에 필요한 주택수요는 25만 가구로 예상할 수 있는데 이 경우 주택수요 증대 효과는 LTV 10% 포인트 완화는 1000가구, DTI 10% 포인트 완화는 35000 가구의 수요를 추가 창출 할 수 있다고 보여지고 있고 미분양 아파트를 감안하자면 상당부분 해소될 것으로 예상된다.

하지만 부정적인 의견도 있어서 가뜩이나 최근에 기준금리 인상으로 인해서 대출 금리가 올라가는 마당에 추가로 더 대출을 받게해서 부동산을 매수하게 하는 것이 맞느냐는 것이고 또 하나의 가계신용위기라는 불씨를 키울 수도 있다는 우려를 낳고 있다.

따라서 1가구 다주택자에 대한 양도세 중과 전면폐지와 함께 1가구 1주택자에 대한 대부분의 세금 면제 내지는 감세혜택제공,정부재정의 집중 투입을 통한 미분양 아파트의 서민 공급정책 시행,주택청약제도의 개선을 통한 내집마련 채널 및 기회 확대가 필요하지 않을까 싶다.

하지만 어디까지나 필자의 개인적인 의견으로 역시 부동산 시장의 정책은 누가 나서서 쉽게 결정할 사항은 아니라고 보여지고 충분한 논의와 협의를 통해서 부작용이 최소화되는 방향으로 정책을 기획하고 시행해야 하겠다.

서기수 칼럼니스트