오피스텔에 투자하려는 수요자들은 요즘 고민이 많을 것 같다. 분양하는 곳마다 초기에 계약이 끝날 만큼 투자열기가 여전히 높은 데다 업체마다 오피스텔 건축규제 강화 이전에 분양받는 게 유리하다고 유혹하고 있기 때문이다.
하지만 이런 때일수록 냉정하게 생각해야 한다. 오피스텔은 기본적으로 세를 놓아 임대료를 받는 전형적인 임대 수익형 상품이다. 아파트처럼 시세차익이 크지 않고 현금화도 쉽지 않다. 따라서 단기 시세차익보다는 입주 후 임대수익을 꼼꼼히 따져보는 자세가 필요하다.
오피스텔 분양업체들은 입주 후 높은 임대수익을 낼 수 있다는 점을 내세우고 있다. 거의 대부분의 업체들이 투자비 대비 수익률을 연간 15% 이상, 심지어는 연 20%선을 제시하기도 한다. 저금리 시대에 투자효과가 가장 높다는 것이다.
하지만 전문가들은 업체들이 내세우는 예상 수익률을 그대로 믿지 말라고 충고한다. 경기가 회복되면 금리가 오를 가능성이 있고, 공급이 워낙 많아 입주 후에 임대료가 지금보다 떨어질 수도 있기 때문이다.
실제로 대부분 업체들이 월세 이자율을 연 15~18%로 높게 잡을 뿐 아니라 취득·등록세나 임대소득세 등은 슬그머니 뺀 채 수익률을 제시하는 경우도 많다.
따라서 업체가 제시하는 임대 수익률을 반드시 따져봐야 한다. 분양업체들은 대부분 인접지역의 최고 시세를 예상 수익률의 기준으로 삼는다. 때문에 현장을 방문해 주변 중개업소에서 인근 시세를 직접 확인하고, 나중에 내야 할 세금이나 대출이자 등을 감안해 적정 수익률을 가늠하는 것이 좋다.
공급이 많으면 임대료는 낮아지게 마련이다. 2~3년 뒤 건물이 완공돼 세를 놓을 때는 기대만큼 수익을 올리지 못할 가능성도 있다.
해밀컨설팅 황용천 사장은 "최근 2~3년간 오피스텔 공급이 급증한 데다 금리 상승 가능성 등을 감안할 때 실제 투자 수익률은 연 10% 안팎으로 잡는 것이 좋다"며 "입주 후 임대수요를 충분히 고려해 옥석을 가려야 한다"고 말했다.
정부가 오피스텔 선착순 분양을 금지하기로 한 데다 현행 최고 8백%인 용적률이 4월 중 5백%로까지 떨어질 수도 있다는 점도 염두에 둬야 한다.
용적률이 낮아지면 그만큼 분양가가 올라갈 수밖에 없다. 그동안 원하는 층을 고를 수 있었지만 공개청약을 할 경우 인기가 없는 층이나 향에 당첨돼 낭패를 볼 수도 있다.
오피스텔이 갖고 있는 큰 단점 가운데 하나가 전용면적 비율이 낮다는 것. 보통 50%를 약간 웃돌기 때문에 평형을 기준으로 아파트 시세와 맞비교해서는 안된다. 때문에 투자성을 가늠할 때는 전용률을 기준으로 잡는 자세가 필요하다.
강황식 기자
