[경매로 돈벌기] '선순위 지상권자' 땅 공략

입지는 좋은데 선순위 지상권이 있어 일반인들이 꺼리는 경매물건이 더러 있다. 지상권은 대부분 나대지.전.답 등의 토지에 설정한다.

행은 토지를 담보로 잡고 대출할 때 보통 근저당과 지상권을 같은 날 함께 설정한다. 무허가건물 건축 등을 못하게 하기 위해서다.

경매 초보자들은 선순위 지상권이 있으면 아예 눈을 돌린다. 낙찰한 후 없어지지 않아 본인이 해결해야 하는 권리이기 때문.

평소 땅에 관심을 갖고 있던 자영업자 유철환(55)씨는 바로 이 점을 역이용, 성공한 케이스. 지난 3월 경기도 시흥시 거모동에서 경매로 나온 1천3백평을 발견했다.

지목은 전(田)이었는데 선순위 지상권 때문에 네차례나 유찰된 땅이었다. 최저입찰가는 감정가(5억9천7백만원)의 40.9%인 2억4천4백만원으로 떨어져 있었다.

입지는 나무랄 데가 없었다. 시흥과 안산의 중간에 있고 바로 옆에 도로가 나 있어 평당 시세가 50만원을 웃돌았다. 현지 중개업소에 알아본 시세는 6억5천만원 선.

등기부를 보니 선순위 지상권자와 차순위 근저당권자가 같은 은행이었다. 이 경우 일반인들은 2개의 권리간의 숨겨진 관계를 보지 못한다.

그러나 柳씨는 은행이 최초 근저당을 설정하면서 지상권을 함께 설정했고 이후 채무자가 빚을 갚아 선순위 저당권을 없애면서 곧바로 추가 근저당을 설정한 것을 알게 됐다.

은행이 처음 설정한 선순위 지상권을 없애지 않았던 것. 은행에 선순위 지상권이 없어질 수 있는지를 물어보았더니 가능하다고 했다.

이에 柳씨는 3명의 경쟁자를 물리치고 최저가보다 8천9백만원 많은 3억3천3백만원을 써내 이 물건을 거머쥐었다.

세금.부대비용을 합쳐 총 비용은 3억5천5백만원. 시세보다 2억9천5백만원이나 싸게 낙찰한 셈이다.

이처럼 선순위 지상권이 있는 땅은 지상권자와 근저당권자가 같은지를 파악해 지상권을 없앨 수 있는지 알아보아야 한다.

선순위 지상권의 소멸은 낙찰 후 소유권 이전이 끝난 뒤 채권자인 지상권자(은행)와의 협의를 통해 가능하다. 따라서 입찰 이전에 은행과 합의해둬야 나중에 낭패를 보지 않는다.

성종수 기자

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