[저금리시대의 재테크 세미나] 부동산 투자

저축금리가 한자리 숫자로 떨어지면서 금융권내 투자 자금들이 부동산 시장을 기웃거리고 있다.

최근들어 수도권 일부 신규 아파트 분양열기가 달아오르는 등 부동산의 투자여건이 호전돼 부동산 투자수요가 급증하는 추세다. 하지만 전반적인 시장은 여전히 싸늘해 섣불리 덤볐다간 큰 손해보기 쉽상이다.

◇ 시장여건은 어떤가 = 지난해 12월초부터 아파트 값이 상승세를 타면서 서울.수도권은 IMF직전 가격 대비 70~90% 수준으로 올랐다.

전세값도 많이 뛰고 거래 또한 활발하다. 그러나 최근들어 신규 아파트 분양열기는 뜨겁게 달아오르고 있지만 기존 주택시장은 되레 냉각되는 분위기다. 값이 다소 떨어지고 거래도 거의 없다.

IMF 쇼크로 미뤄놓았던 결혼.이사 수요가 한꺼번에 쏟아져 나오면서 시장의 열기가 급격히 달아 올랐지만 수요 소진으로 분위기가 싸늘해지고 있다.

서울의 주요 아파트 시장은 4월들어 약보합세가 대세이고 일부 아파트는 5백만~2천만원 가량 하락한 곳도 나오고 있다. 오피스텔.단독주택.준농림지 등 다른 상품은 여전히 냉기가 가득하다.

◇ 어디에 투자하나 = 요즘의 아파트 시장을 주도해가는 것은 전매가 완전 허용된 분양권. 인기지역의 경우 일단 당첨만 되면 그자리에서 몇천만원의 프리미엄을 붙여 되팔 수 있기 때문이다.

지난 2일 접수를 받은 경기도 구리토평지구 일부 평형은 1백대1이 넘는 경쟁률을 보였고 서울이나 경기도 용인권의 신규 아파트 분양열기도 대단하다.

이런 상황을 감안할때 현재로선 신규 아파트에 투자하는 게 가장 수익성이 높다. 청약통장을 갖고 있는 수요자라면 돈 될만한 곳의 아파트 청약대열에 나설 필요가 있다. 경기가 나아지면 분양가도 올라가 그만큼 시세차익이 줄어 과도기에 청약통장을 써 먹는 게 유리하다.

물론 앞으로 발전 가능성이 높은 곳을 골라야 한다. 우선 용인시 죽전.마북.상현리 일대는 분당 생활권으로 간주돼 그런대로 환금성이 높은 지역이다.

강북쪽은 구리.남양주 일대의 강변지역을 꼽을 수 있고 일산 신도시 인근도 투자적지로 꼽힌다. 광주.파주.김포권은 장기 투자대상으로 삼아야 하고 지방은 시세보다 값이 싼 단지를 골라야 한다.

토지시장은 수도권 일부 지역을 제외하면 전반적으로 약세다. 하지만 개발예정지나 한창 개발이 진행중인 곳은 값이 오르고 거래도 활발한 편이다. 특히 수도권 아파트 건설용 준농림지는 IMF 영향을 거의 받지 않아 좋은 투자대상이고 강원도 강릉역 이전지역 등과 같이 개발이 확실한 곳은 수익성이 높다.

상가는 수요가 고여있는 지역을 택해야 한다. 예컨대 서울 양재동이나 신촌 등과 같이 교통이 번잡해 한번 들어가면 다른 곳으로 이동하기 어려운 곳을 눈여겨 볼 필요가 있다.

대규모 신규 아파트 단지내 상가나 역세권 상가도 투자가치가 높은 편이다. 경매시장을 통해 일반 매물보다 20%이상 싼 부동산도 눈여겨보자. 잘만 고르면 시세의 절반값에 수익성 높은 부동산을 고를 수 있다. 다가구주택이나 근린생활시설 등이 그런 부류에 속한다.

◇ 금액대별 투자상품 = 우선 ^5천만원이하의 경우 기존 도시내 자투리땅이나 단지내 상가는 거뜬히 고를 수 있다. 건축법 규제완화로 아무리 적은 땅이라도 건물을 지을 수 있어 그동안 방치돼 있던 20~30평 정도의 자투리땅을 찾아보는 게 좋다.

대규모 아파트 단지내 상가는 수요기반이 튼튼해 투자성이 있다. 소형 아파트.연립주택.월세 아파트 등은 임대주택사업용으로 생각하면 좋다.청약통장은 분양권 전매 제한 폐지에 따른 거래활발로 당첨만 받으면 곧바로 팔아먹을 수 있다.

▶1억원에서 2억원이 있다면 역세권 주변의 다가구및 다세대주택이나 출퇴근이 가능한 도시주변의 전원주택이 그 대상. 대도시내 택지고갈을 감안할때 재건축.재개발 대상 주택도 투자가치가 높은 편이다.

▶2억원이 넘는 경우 2~3개층은 상가로 쓰고 꼭대기층은 집으로 사용할 수 있는 상가주택이 좋은 투자상품. 개발여지가 높은 준농림지도 투자 적지로 꼽힌다.

최영진 전문기자