[임대차보호법 문답풀이]

세입자의 권리를 강화한 개정 주택임대차보호법이 1일부터 시행된다. 궁금증을 일문일답으로 풀어본다 (문의 법무부 법무심의관실 02 - 503 - 7035).

- 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 소송을 통해 확정판결을 받았다. 집을 비워주지 않고 경매를 신청할 수 있나.

"종전에는 불가능했다. 그러나 법이 개정돼 집을 비워주지 않고도 경매를 신청할 수 있게 됐다. 경매절차가 끝나고 세입자 몫의 배당금이 법원에 공탁된 뒤 집을 비우면 된다."

- 전세기간이 끝났는데 집주인이 전세금을 돌려주지 않고 있던 중 갑자기 이사해야 할 사정이 생겼다. 이사를 가면 전세금을 못받는가.

"신설된 임차권 등기명령제도에 따라 세입자가 단독으로 법원에 임차권 등기를 해두면 이사가더라도 우선변제권과 대항력을 유지할 수 있게 돼 전세금을 돌려받는데 지장이 없다. 가까운 법원에 임차권 등기명령을 신청하면 법원은 신청인에 대해 간단히 신문한 뒤 1~2주일 안에 결정을 내리고 직권으로 등기소에 등기한다."

- 세입자는 전세기간이 끝나지 않은 상태에서 언제든 나가겠다고 주장할 수 있나.

"그렇지 않다. 계약기간을 6개월, 1년 등으로 자유롭게 정할 수 있지만 아무 때나 나가겠다고 주장할 수는 없다. "

- 계약이 끝나기 전에 세입자가 나가겠다는 의사를 표시하지 않으면 계약이 묵시적으로 갱신되나.

"종전에는 집주인이 계약 만료 전에 집을 비워달라는 통지를 하지 않으면 계약이 묵시적으로 갱신된 것으로 간주됐으나 세입자에게는 아무런 제한이 없었다. 그러나 이번에 법이 개정돼 세입자도 계약이 끝나기 1개월 전까지 집을 나가겠다는 의사를 표시하지 않으면 계약이 묵시적으로 갱신되는 것으로 바뀌었다. "

- 계약이 묵시적으로 갱신된 경우 전세기간은.

"계약기간은 2년이다. 이 경우 집주인은 2년 동안 집을 비워달라고 할 수 없으나 세입자는 3개월 전에 계약해지를 통보하면 나갈 수 있다."

- 97년 말 2년 전세계약을 했으나 곧바로 전세가격이 폭락했다. 집주인에게 보증금을 깎아달라고 요구할 수 있나.

"가능하다. 우선 집주인과 협의하고 거절할 경우 법원에 조정을 신청하거나 소송을 제기하면 된다."

- 전세금 반환소송을 하면 어느 정도 시일이 걸리나.

"재판부 사정에 따라 다르겠지만 소액사건심판법을 준용, 변론기일을 즉시 지정하는 등 소송을 신속하게 진행하면 현재보다 2개월 정도 단축돼 2~3개월이면 끝날 것이다."

- 개정된 법이 시행되기 이전에 임대차 계약을 한 세입자에게도 새 법이 적용되나.

"원칙적으로 개정된 법의 시행 이전에 체결한 계약에도 효력이 미친다. 다만 개정법 시행 이전에 세입자와 집주인의 합의로 등기를 마친 임대차 등기에 대해서는 기존 권리자들의 이익을 침해할 우려가 있어 우선변제권은 인정되지 않는다. "

김상우 기자