서울 재개발 '빠르게'…299곳 기본계획 확정

지난 25일 서울시의 도시.주거환경정비기본계획 확정 고시로 낡은 주택 등을 헐고 계획적으로 다시 조성하는 재개발 사업이 탄력을 받을 전망이다. 우선적으로 사업을 진행할 수 있는 곳이 기본계획안보다 늘어 전체적인 사업속도가 빨라졌다. 반면 최종 명단에서 빠진 곳이 있어 희비가 교차한다.

전문가들은 기본계획 수립으로 개발 윤곽이 잡힌 재개발시장이 투자자의 관심을 끌겠지만 전반적인 부동산 경기 침체로 들썩이기는 어려울 것으로 내다본다.

◇단계 상향 조정 많아 사업속도 빨라져=추진위원회 구성 등으로 재개발을 본격적으로 추진할 수 있는 지역인 299곳. 하지만 속도는 지역에 따라 다르다. 서울시는 우후죽순식의 재개발을 방지하기 위해 각 구역을 2010년까지 3단계로 나눠 사업시행인가를 내줄 방침인데 공람공고 때보다 45곳의 단계가 상향조정됐다. 이들 지역 사업속도는 2~5년 빨라진 것이다. 1단계(2004~2005년) 구역이 120곳. 이 중 29곳이 2단계(2006~2007년), 3단계(2008~2010년)에서 오른 지역으로 이르면 내년부터 사업시행인가를 거쳐 착공할 수 있어 관심을 끈다.

성동구 금호1가 280번지(6.6㏊)는 3단계에서 1단계로 두 단계나 뛰었고 금호2가 990번지(7.4㏊)는 2단계에서 한 단계 올랐다. 동대문구 휘경2동 65번지(1.6㏊)와 은평구 불광2동 292, 331번지(3㏊) 등도 3단계에서 1단계로 확정됐다.

3단계에서 1단계로 된 동대문구 청량리동 199번지(3.7㏊) 인근 록영공인 김영만 사장은 "빨라진 사업에 대한 기대감으로 그동안 뜸하던 매수문의가 늘 것으로 예상된다"고 말했다.

◇추가.탈락 희비 엇갈려=시는 재개발사업의 활성화를 위해 공람공고(294곳)보다 늘려 예정구역을 확정했다.

이 과정에서 빠져 있던 지역이 새로 포함되고 일부는 탈락하거나 검토대상구역으로 분류됐다. 공람공고에 없던 동대문구 휘경동 114번지(3.9㏊), 39-60번지(2.1㏊)는 1단계 예정구역에 들어갔다. 김창희공인중개사무소 김창희 사장은 "평당 950만~1000만원이던 시세가 1200만원까지 올랐다"고 말했다.

반면 탈락하거나 검토대상구역이 된 지역은 재개발 시기가 연기됐다. 기본계획 수립은 5년마다 하기 때문에 2008년까지는 재개발추진을 할 수 없게 된 것. 관악구 봉천5동 480번지(2.9㏊) 등이 주민반대 등의 이유로 제외됐다.

중구 신당1동 236번지(3.8㏊), 성동구 행당1동 100번지(8.8㏊) 등 9곳은 주민의견 대립이 심하거나 정밀조사가 필요하다는 이유 등으로 검토대상구역이 됐다.

검토대상구역은 자치단체에서 재개발 기준에 맞는지 정밀조사하고 주민의견을 들어 예정구역으로 다시 추진할 수 있어 재개발 여지가 사라진 것은 아니다.

◇사업속도가 관건=투자수익성 등을 따질 때 먼저 챙겨야 할 게 사업속도. 빨리 진행돼야 그만큼 빨리 투자금을 회수하고 이익을 낼 수 있다.

같은 단계라도 주민 동의율이 좌우한다. 주택이 낡을수록 주민동의율이 높은 편이다. 지역적으론 인근 아파트 시세가 높게 형성된 곳이 유리하다. 아파트값에 입지 여건.개발 호재 등이 반영돼 있기 때문. 마포.용산.성동구 등이 꼽힌다.

용적률과 층수 제한도 관심 있게 들여다봐야 한다. 용적률이 높고 층수 제한이 덜하면 일반분양분이 많아 수익성이 커진다.

서울시는 기부채납 정도에 따라 용적률을 추가로 줄 계획인데 사업부지가 클수록 기부채납할 부지면적이 커져 용적률이 늘어날 여지가 많다.

같은 구역 내에서 비슷한 지분.가격이더라도 공시지가를 따져볼 필요가 있다. 입주권은 같이 나오지만 공시지가에 따라 보상금액이 달라진다. 도로 인접지역 등의 공시지가가 높다.

조인스랜드컨설팅 백준 사장은 "투자속도가 빨라져 사업 초기단계에 많이 오른다"며 "구역 지정과 사업시행 인가, 관리처분 때 가격이 한 차례씩 뛴다"고 말했다.

안장원 기자