[재산 리모델링] 집 두채 빨리 팔아 빚부터 갚아야

자식 둘인 회사원(38)입니다. 부동산 투자에서 별 재미를 보지 못했고 부업 시도도 번번이 실패했습니다. 3년 뒤 완공되는 주거용 오피스텔의 입주자금을 어떻게 모아가야 할지 등에 관해 조언을 구합니다.

인천에 사는 송모씨는 재테크에 관한 걱정이 많다. 최근 분양받은 주거용 오피스텔에 2007년 2월 입주하고 싶어한다. 4~5년 뒤엔 부모님을 모실 계획이다. 입주 대금과 부모님 봉양에 들 돈을 미리 마련하고 부동산 투자와 부업 실패로 인한 빚도 갚아야 할 처지다.

#집 두채 모두 팔자

송씨는 인천시 부평구 아파트와 서울 강서구 빌라 등 집 두채와 경기도 부천시의 주거용 오피스텔 분양권이 있다. 아파트.빌라 대출금으로 각각 7800만원, 900만원을 안고 있다.

지난해 3월 1억2000만원에 산 인천 아파트는 1억5500만원으로 올랐다. 하지만 대출 이자와 세금을 따져보면 남는 게 없다. 부동산 경기가 나빠 당장 가격 상승을 기대하기 어려운 만큼 이 집은 처분하는 게 낫다. 이 아파트는 양도세를 실거래가로 매기는 주택 투기지역에 속하므로 구입 후 2년이 되는 내년 3월 이후에 팔자.

문제는 서울의 빌라다. 9000만원에 전세를 줬고 그 만기가 내년 10월이어서 팔기 쉽지 않을 것 같다. 여러 중개업소에 매물을 내놓아 되도록 빨리 처분하자. 지금 세입자에게 시세보다 조금 싸게라도 파는 게 좋다.

오피스텔은 프리미엄이 거의 없다. 다만 서울 지하철 7호선 온수역에서 경기도 부천을 경유해 인천지하철 1호선을 잇는 연장구간이 2010년 완공될 예정이어서 교통 여건은 나아질 것이다. 공원과 편의시설이 많고 주변에 아파트가 많은 점도 장점이다. 집 두 채를 판 뒤 이곳에 입주할 때까지 가까운 김포시에서 월세로 지내는 게 좋다. 서울 간 교통망이 좋은 고촌면이나 풍무동의 방 세 개짜리 32평형 월세는 보증금 3000만~4000만 원에 40만원대다.

#정기보험으로 부담 줄이자

송씨는 2년 전 월 19만6000원을 내는 종신보험에 가입했지만 보험료에 부담을 느낀다. 보장이 본인에게 집중되고 부인.자녀가 빠진 것도 불만이다.

이런 경우 보장기간은 짧지만 그 범위가 넓으면서 보험료가 적은 정기보험으로 갈아타는 게 낫다. 적합한 상품은 5년 만기 자동갱신 정기보험이다. 보험료를 최대 50%까지 줄일 수 있다. 5년 뒤 보험계약이 자동 갱신돼 최장 65세까지 실효를 걱정하지 않아도 된다. 사망보험금을 2억원으로 하고 성인병 특약을 추가하면 월 보험료는 9만2000원 정도다. 두 자녀는 월 1만4000원의 보험료로 18세까지 질병.재해에 대해 최고 5000만원까지 보장해 주는 자녀보장 특약을 할 수 있다. 이렇게 하면 월 보험료가 19만6000원에서 15만1000원으로 23% 준다.

#입주자금 마련에 초점

송씨가 입주할 오피스텔 분양가는 2억8000만원이다. 계약금 1100만원과 건설사 알선 대출금 1억1200만원을 빼면 추가로 1억5700만원을 준비해야 한다.

먼저 빌라를 빨리 팔아 아파트 대출 이외의 다른 대출을 갚자. 월 18만원의 이자 부담이 준다. 월 5만원씩 넣는 장기주택마련저축은 입주자금을 구할 때까지 납부를 중단한다. 부부 용돈을 10만원 줄이고 보험료 절약금액 4만5000원과 현재 여유자금 42만여원을 합치면 매달 80만원의 여유자금이 생긴다. 이 돈을 입주 전까지 금리가 높은 상호저축은행 적금에 세금우대 조건으로 가입하자.

내년 3월 이후 아파트를 팔면 남은 대출금을 갚는다. 월세 보증금 4000만원을 뗀 뒤 남는 4500만원은 원금이 보장되는 주가지수연동예금에 투자하는 게 옳다. 경기 회복세가 뚜렷한 일본의 닛케이 주가지수에 투자하는 예금의 경우 지수가 30% 오르면 연 18%대의 높은 수익률을 기대할 수 있다. 대출이자로 내던 월 34만원은 상호저축은행에 2년 만기 세금우대 적금에 넣는다.

이러면 입주 때까지 월세 전세금을 합쳐 모두 1억2920만원을 모을 수 있다. 부족한 2780만원은 대출로 해결할 수도 있지만 부모님과 함께 살면서 일부 지원받는 것도 권할 만하다.

정리=나현철 기자