올 초 정부가 '간접투자자산운용업법'을 시행하면서 부동산 펀드가 등장했다. 이 법의 시행으로 하나 또는 둘 이상의 실물 자산에 많은 사람이 돈을 모아 동시에 투자하고 거기서 나오는 수익을 공평하게 나눌 수 있는 길이 열린 것이다.
하지만 이런 상품이 상품성을 갖추려면 사업성뿐 아니라 임대나 매매에 대한 수익성 분석도 이루어져야 하고 자금도 차질 없이 모여야 한다. 그래서 대개는 은행이나 연기금 같은 대형 투자처와 함께 투자하면서 2~3년 후 투자기간이 끝나면 현금화할 수 있는 옵션계약을 하게 마련이다.
최근 M사가 출시한 부동산 펀드는 부동산에 직접 투자한다기보다 시행사와 시공사에 땅값과 공사비를 빌려주는 프로젝트 파이낸싱이라고 할 수 있다. 투자자는 대출금 이자소득을 수익금으로 받으면서 건물 분양에 따라 원금을 회수하게 된다. 이 상품에서 가장 중요한 위험요인은 바로 미분양이었다. 그래서 M사는 토지에 대한 담보도 설정하고 시행사.시공사와 사업.대출 권리 의무에 관한 별도의 계약을 해 위험을 줄였다.
첫 출시된 부동산 펀드는 이렇게 높은 수익성보다는 안전성.환금성에 초점을 맞추었다. 부동산은 워낙 투자금액 단위가 크기 때문에 분산투자도 어렵고 투자기간도 길게 잡아야 한다. 또한 사업승인은 받아놓은 상태인지, 원금을 회수할 수 있는 조건은 어떻게 안전장치를 마련해 놓았는지 꼼꼼히 따져야 한다. 부동산 펀드만이 아니다. 영화나 공연.CD 같은 문화사업에 투자하는 엔터테인먼트 펀드에 투자할 때도 과거 투자 경험이 있는지, 투자수익성을 점검하고 얼마나 많은 공연물에 분산투자했는지 살펴봐야 한다.
이런 대상들은 대개 대박의 수익보다는 '정기예금+알파'의 수익성을 목표로 한다. 위험을 제거하고 좀더 나은 수익을 얻기 위해서 큰 이익은 포기하는 경우가 많다. 이런 상품에 투자할 때는 적은 돈으로 시작하는 것이 좋다. 투자기간이 2~3년 이상이기 때문에 유동성이 묶일 수 있기 때문이다.
김종민 교보증권 금융상품부 과장
