<실명제시대財테크>재개발지구-면적보다 재산평가액 따져봐야

재개발지구에 투자할 때는 대상 부동산의 면적보다 재산평가액이얼마나 되는지를 면밀히 따져봐야 실패하지 않는다. 지난 6월말서울서대문구영천재개발지구 삼호아파트에 입주한 洪모씨와 諸모씨의경우가 실패의 대표적인 실례.
실패한 洪씨.원주민으로 구역위쪽에 40평의 지분을 가졌던 洪씨는 대지가 넓어 조합몫 40평형을 받을수 있을 것으로 기대했으나 정작 지난해 6월 관리처분될때 나온 이 땅의 평가액은 고작 1억100만원.조합원몫 최소평인 32평형을 배 정받기에도 870만원이 모자랐다.
횡재한 諸모씨.32평형에 들어갈 목적으로 92년초 이 구역 도로변 땅 21평을 1억2,600만원에 샀지만 관리처분때는 洪씨보다 900만원이 많은 1억1,000만원으로 평가돼 턱걸이로40평형을 배정받았다.그동안 금융비용 5,300 만원(1억2,600만원×0.12×3.5)과 입주때 추가부담한 3,100만원을 포함하면 아파트구입에 2억1,000만원이 들었다.현재 시세는 2억7,000만원선.등기가 되면 3억원대로 뛸것으로 보여 가만히 앉아 거의 1억원을 벌게 된 셈이다 재개발지역 조합원몫아파트는 지분평가액이 높은 순으로 넓은 평형이 배정돼 洪씨의 예처럼 대지가 넓다고 반드시 큰 평형을 배정받는 것은 아니다.
따라서 안심하고 최대평형을 배정받는 길은 감정평가를 높게 받을수 있는 위치의 땅을 사는 것이다.
〈우수지분 고르는 원칙등 참조〉 ㈜거성부동산정보가 서울시내 7개 재개발구역을 상대로 분석한 자료에 따르면 대략 지분(땅)이 최소한 28평은 돼야 최대평형을 배정받을 수 있는 것으로 분석됐다.
◇무악지구=사업시행인가이후 1년도 채 되기전에 85%정도가 이주할 정도로 사업추진이 빠르고 매매도 활발하다.28평이상 지분을 가져야 최대평형을 배정받을 수 있다.28평이상 지분시세는1억7,000만~2억원.
◇현저지구=철거가 끝나 공사가 한창이다.지분이 30평이상은 돼야 최대평형을 받을 수 있다.이들 지분 매매가는 2억3,000만~2억5,000만원.
◇대흥지구=평지로 주거환경이 우수하다.30평이상 지분을 가져야 최대평형배정대열에 합류할 수 있다.시세는 2억2,000만~2억4,000만원.진입로는 17평짜리 점포로도 최대평형을 보장받을 수 있다.
◇금호6지구=철거가 거의 완료된 상태.최대평형을 보장받을 수있는 최저지분은 35평.시세는 1억7,000만~1억9,000만원. ◇신당3지구=경사가 심하고 상가지분이 많아 의외의 결과가나올수 있다.최소 35평 지분을 가져야 최대평형을 보장받을 수있겠다.35평이상 지분시세는 1억7,000만~2억원.대로에 접한 일반주택중에는 25평지분으로도 43평형을 기대 할 수 있다. ◇신공덕지구=지분이 최소 28평은 돼야 43평형을 배정받을수 있다.28평이상 지분시세는 1억5,000만~2억원.만리동길등 소방도로 주변은 20평도 43평형을 보장받을수 있다.
◇전농4지구=배봉산공원에 인접해 입주후 환경조건이 우수하다.
43평형을 보장받으려면 지분이 최소한 28평은 돼야 한다.28평이상 시세는 1억7,000만~1억9,000만원.
손용태 기자