전세권 설정해야 돈 안떼인다

세살던 집이 경매로 넘어가 세입자들이 전세값을 날리는 피해가속출하고 있다.주택임대차보호법시행령 개정으로 지난달 19일이후전세계약한 집이 경매를 당해 전세집이 다른 사람에게 넘어가더라도 우선적으로 전세금 일부를 변제받을 수 있는 세입자 범위(소액보증금)가 확대돼 피해는 다소 줄어들었지만 관련법을 모르면 불이익 당하기 십상이다.
우선 한집에 세든 우선변제대상 소액 세입자들의 우선변제액 합계가 집값(경락대금)의 절반까지만 우선변제받을 수 있다는 점을명심해야 한다.
예컨대 소액보증금이 3,000만원이하인 서울.광역시의 경우(나머지지역 2,000만원이하)소액세입자들이 여러 명이라면 가령집값이 1억원일 경우 이들의 우선변제한도액(나머지지역 800만원)합계가 5,000만원을 넘더라도 집값의 절반 인 5,000만원을 전세가격에 상관없이 똑같이 배분받게 된다.
또 우선변제제도와 관계없이 보증금을 전부 돌려받기 위해선 전세권설정을 해두거나 확정일자를 받아두어야 한다.
이경우 담보권보다 순위가 빨라야 전액 변제받을 수 있고 후순위인 경우 선순위자들의 빚을 다 공제하고 남아야만 돈을 받을 수 있다.
따라서 근저당설정이 된 집은 피하는 게 좋지만 만일 불가피하다면 경매로 넘어갈 경우 근저당설정에 따른 채권 최고액을 제하고도 자신의 전세값을 뽑을 수 있을지 여부를 사전에 따져봐야 한다.보증금 확보수단인 전세권설정은 집주인의 동의 를 필요로 하고 비용도 많이 들지만 집주인이 제때 전세금을 돌려주지 않을때 해당주택에 대해 경매를 신청할 수도 있다.
반면 확정일자를 받을 경우 보증금반환청구소송을 제기할수 있지만 경매신청권이 없어 설사 보증금반환청구소송에서 이긴다 하더라도 다른 채권자가 경매신청할 때까진 돈받을 길이 없다.
한편 다가구주택에 세들 경우엔 전세권을 설정해두거나 확정일자를 받았더라도 전입신고때 주소뿐 아니라 층.호수까지 정확히 기록해야만 경매에 넘어가더라도 보증금을 돌려 받을 수 있다.
한편 주택임대차보호법개정안이 발효된 지난달 19일전에 세든 사람은 종전 규정을 적용받게 된다.