<독자부동산무료컨설팅>구리시 인창동 일반주거지역368평

◇의뢰내용=경기도구리시인창동411의7일대 일반주거지역 4필지3백68평을 소유하고 있다.도로확장으로 1백37평이 수용될 예정이므로 나머지 땅에 상가건물을 짓고 싶다.지목은 잡종지와 논으로 돼 있으며 현재는 컨테이너 제작업체에 임대 하고 있다.
◇주변현황=북쪽에 건영아파트가 있고 동쪽으로는 30도로 신설공사가 한창이다.맞은 편으로는 인창택지개발지구가 96년말 준공예정으로 6천6백가구의 아파트가 들어서고 있으며 남쪽에는 단독주택과 소규모 가내공장들이 들어서 있다.
이 땅 주변으로 연립주택이 간간이 들어서 있지만 대부분 택지개발지구로 예정돼 있어 머지않아 대단위 주택단지로 바뀔 전망이다.이와함께 동쪽 1.5㎞지점에는 96년말까지 농수산물도매시장이 서울 가락동시장의 절반 규모로 들어선다.
이 일대는 아직 상권이 제대로 형성되지 않아 상가매매는 거의이뤄지지 않고 있으며 상가임대료는 전세기준으로 1층이 평당 4백만~5백만원,2층 2백만~2백50만원,3층 1백20만~1백40만원,4층 80만~1백만원대다.
◇개발방안=이 땅은 新개발지구의 도로변에 자리잡아 입지조건이좋은 편이다.주변에는 대단위 택지개발지구와 농수산물도매시장이 건설되고 있어 향후 유동인구가 많을 것으로 예상된다.
또 남쪽으로는 현재 주거환경은 불량하나 택지개발예정지구로 계획돼 있어 이곳의 상권을 받쳐주는 배후지 역할을 할 것으로 보여진다. 이같은 주변상황과 입지를 고려해볼때 근린상가로 개발하는 것이 바람직하며 30 도로와 교차하는 네거리임을 감안해 지하층은 카페,1층은 자동차 영업전시장 또는 금융기관,2층은 클리닉센터,3층은 음식점,4층이상은 노래방 혹은 기타 근린 생활시설로 배치하는 것이 적합하다.
그러나 부동산개발은 입지상황 못지않게 개발의 적정 시기선택이중요하다.
주변상권이 아직 성숙되지 않았고 인근 택지개발지구 아파트 및농수산물시장이 96년말 준공예정이므로 이에 맞춰 96년말께 개발에 착수해 이듬해 완공시키는 것이 합리적인 개발시기로 보여진다. ◇투자비및 수익성=지목변경을 통해 대지로 바꾼 2백31평에 건폐율 59%,용적률 3백43%를 적용하면 연면적 1천1백17평에 지하 2층.지상 6층의 상가건물을 세울 수 있다.주차시설은 지하 2층(1백56.9평)과 지상1층에 21대 를 수용하도록 설계한다.
투자비는 공사비가 23억4천5백만원(평당 2백10만원)이 들어가며 설계감리비가 1억2천만원,보존등기비.취득세 7천만원,기타비용 3천만원을 포함하면 25억6천5백만원 정도가 소요된다.
수입금은 인근지역의 현재 임대시세를 적용하면 20억원 정도에불과,건설비가 부족해 수익성이 없다.
그러나 임대시세 상승이 예상되는 96년 하반기 착공,이듬해 상반기에 완공할 경우 비슷한 입지의 상권을 기준으로 하면 1층1백38평은 13억8천만원(평당 1천만원)에 임대하고 지하1층(1백64.5평)및 지상2층(1백31평)2백96 평에 11억8천4백만원(평당 4백만원),지상 3~6층(층당 1백31평)은 15억7천5백만원(평당 3백만원)에 임대할 경우 모두 40억6천9백만원의 임대수입이 보장된다.
따라서 임대수입금으로 투자비를 제외하고도 15억원의 자금여유가 생긴다.
*컨설턴트:權震榮(K&K컨설팅대표.02(551)3556) *기본설계:趙龍吉(길조건축소장.0331348727)