다가구주택 건축.세무상식-복합주택 용도변경땐 처벌

요즘 인기를 끌고 있는 다가구주택에 대한 건축및 세무상식을 제대로 모르고 건물을 지었다가 큰 낭패를 당하는 경우가 많다.
4~5층짜리 상가+단독주택의 복합주택으로 허가받아 놓고 주택부분을 다가구로 만들어 불법 용도변경으로 처벌받는가 하면 순수 다가구주택처럼 세금이 미미할 것으로 보고 점포 다가구 주택을 지었다가 임대소득세는 물론 재산세를 중과세당하기도 한다.
또 임대주택사업 대상에서 다가구의 개별가구는 포함되지 않는줄도 모르고 다가구 한채 지어 양도소득세 면제혜택이 주어지는 주택임대 사업을 하려다가 1가구2주택이 돼 양도세를 곱배기로 무는 일도 벌어지고 있다.
◇규모제한=다가구주택은 지상 3층 이하로 연면적 2백평(지하층 면적 포함)을 초과해 지을 수 없도록 돼 있다.다만 1층 전부를 주차장으로 사용할 경우 4층까지 올릴 수 있다.
상가및 사무실과 주택이 함께 들어서는 복합주택인 경우 주택부문을 순수단독으로 하느냐 다가구 주택으로하느냐에 따라 지을 수있는 층수가 달라진다.
주택부문을 다가구로 할 경우 층수는 다가구 주택의 경우와 같고 면적도 지하층.상가.주 택등을 모두 합쳐 2백평을 넘어서는안된다.그러나 주거부문을 단독으로 설계하면 건축법이 허용하는 범위내에서 건물 전체의 층수및 연면적을 얼마든지 넓힐 수 있다.다만 주택부문의 면적은 호화주택의 기준인 1백평이하로 제한하고 있다.
문제는 상가주택의 주택 부문을 다가구가 아닌 단독주택으로 허가받아놓고 사실상 다가구로 만들어 임대하는 경우다.이 경우 다가구주택 건축기준(3층이하.연면적 2백평이하)을 적용받기 때문에 건축법 위반으로 당국에 고발조치된다.다만 1개 층은 주인이살고 1개층(2~3가구)정도 세를 준 경우는 방을 임대하는 것으로 간주,묵인하고 있다.
◇세금혜택=상가복합주택의 경우 연면적이 1백50평 이상(순수다가구는 2백평이상)이면 건설업 면허를 지닌 업체가 시공해야 하고 이 경우 전체 공사비가 취득세및 등록세 과세기준이 돼 일반 직영대상 소규모 건물보다 세금이 많이 나온다 .
직영처리 대상은 실제 공사비의 30~40%수준에 불과한 내무부 과세표준액을 기준으로 해 그만큼 세금이 적다.다가구에 대한재산세는 가구별로 산정하기 때문에 누진율 적용을 받지 않는다.
그러나 상가등 근린생활시설부문은 그 나름대로의 등급에 따라 누진율 적용을 받고 상가복합주택은 건물 전체세액에 대해 누진율이적용돼 그만큼 많아진다.
◇임대주택등록=다가구주택의 각 가구는 임대주택법상의 임대업 대상에서 독립주택으로 인정되지 않는다.다시말해 한채에 10가구로 된 다가구주택이라 하더라도 한채로만 인정된다.
따라서 다가구주택을 지어 5년임대후 매각때 양도세 면제혜택을받으려면 다섯채를 건설해야 한다.공동주택으로 분류돼 개별가구를독립주택으로 인정받는 다세대주택과 달리 다가구주택은 단독주택으로 분류되기 때문이다.
崔永振기자