부동산실명제 명의신탁 종류와 효력

명의신탁(名義信託)이라고 해도 다 같은 것은 아니다.
27일 입법예고된 실명제 안(案)은 명의신탁을 크게 3가지 종류로 분류,혹시 법의 판단을 받아야 할 경우 소유권 관계가 달라지게 규정하고 있다.
분쟁이 생겼을 때 어떤 경우에 어떤 효력을 갖게 되는지 분야별로 알아본다.
◇등기명의신탁=「세사람간 거래」와「두사람간 거래」로 다시 나뉜다. 「3자간 거래」는 그림①에서 보듯 부동산을 실제 살 사람이 땅 주인과 계약을 한뒤 등기상 명의만 남의 이름을 빌린 경우다.따라서 파는 사람은 땅을 사는 사람이 명의신탁 수법을 쓴다는 사실을 알게 된다.
정부의 결정에 따르면 이 경우는 명의신탁이 무효화되므로 소유권 등기 행위 자체가 무효다.
따라서 법적 분쟁이 생길 경우 이 부동산의 소유권은 원 소유자에게 되돌아가며(돈을 돌려줘야 한다),실제 부동산을 산 사람은 원 소유자의 협조를 얻어야만 자기 이름으로 소유권 이전 등기를 할 수 있다.
「양자간 거래②」는 실소유자가(매매행위 없이)등기상 명의만 남의 이름을 빌려 옮겨놓은 경우다.
이 때는 명의신탁이 무효이므로 소유권은 원소유자인 실소유자에게 되돌아가나 명의자의 등기 말소때 명의신탁 사실이 자연히 발각되게 되므로 형사처벌등을 받게 된다.
◇계약명의신탁=실소유자(자금주)는 숨어있는채 대리인(매수인)을 내세워 계약도 하고 등기도 대리인 이름으로 하는 것으로 기업이 임직원 명의로 땅을 살 때 동원되는 경우가 대표적인 예다③. 이 때 원소유자는 줄곧 명의자만 상대하게 되므로 명의신탁여부를 모른다.
따라서 원소유자와 대리인간에 이뤄진 등기 이전은 유효해 원소유자의 입장에서는 이미 팔아버린 부동산을 다시 떠안을 필요가 없게 된다.그러나 대리인과 돈을 댄 사람간의 명의신탁은 무효가돼 자금주는 명의신탁 사실을 스스로 드러내 형사 처벌까지 받더라도 소유권을 되찾아올 수조차 없게 된다.
〈寬〉