<1억원재테크>7.재개발 입주권

1.아파트상가2.일반상가3.임대주택사업4.헌집헐고 새집짓기5.전원주택지6.농촌주택7.재개발입주권8.재건축공동주택9.콘도회원권등 레저상품10.오피스텔 임대업 서울목동의 30평형 아파트에 사는 朴모(45)씨는 시골에 거주하는 부모와 함께 살기 위해 더 큰 평수의 아파트를 마련할 수 없을까 고민하던중 최근 재개발사업이 진행되고 있는 성동구금호동 금호1-6구역 44평형에 입주할 수 있는 조 합원지분(사유지 34평)을 철거직전 1억5천만원에 구입했다.
이주비가 4천5백만원이 지급돼 朴씨가 지분을 매입하는데 실제로 들어간 비용은 1억5백만원이었다.朴씨는 자신이 살고 있는 아파트를 1억8천만원에 팔고,남은 돈으로 인근에 같은 평수 아파트의 전세를 얻었다.
현재 철거가 90%이상 진 행됐고 조합원간의 마찰이 적어 사업이 순조롭게 진행되면 朴씨는 적어도 3년에 입주할 수 있을 것으로 판단하고 있다.
이 경우 朴씨가 지분을 매입해 입주할 때까지의 비용을 계산해보면 최초 지분매입비 1억5천만원,44평형의 분양가(평당3백50만원)에서 자신의 재산평가액(토지34평×평당4백만원+건물7백만원)을 뺀 추가분양금 1천1백만원,지분매입분을 3년간 은행에예치했을 경우의 기회비용(최고금리 12%적용) 5천4백만원등 총 2억1천5백만원이 든다.인근 44평형의 아파트시세가 3억~3억5천만원선임을 감안할때 朴씨의 경우는 성공한 사례에 속한다.이와는 반대로 투자의 시기가 너무 성급했거나 시유지 불하대금이 턱없이 높게 나와 낭패를 본 경우도 있다.
부천에 사는 李모씨의 경우 재개발지구로 지정된후 조합결성전에재개발구역의 경계선상에 걸쳐있는 시유지(10평)를 2천5백만원의 싼값에 매입했다.매입당시만 해도 33평형의 아파트에 입주할수 있다는 기대에 부풀어 있었지만 막상 조합이 결성돼 사업이 추진되는 과정에서 자신이 매입한 곳이 빠져버려 아파트를 분양받지 못하고 닭 쫓던 개 지붕쳐다 보는 신세가 되고 말았다.
시유지 20평을 구입한 張모씨는 평당 50만~80만원을 예상한 불하대금이 2백70만원으로 높게 나와 실패한 케이스.張씨는최초 지분매입비 8천만원,추가분양금 5천만원,시유지 불하대금 5천4백만원,기회비용 손실 2천4백만원등 32평 형을 분양받는데 총 2억8백만원을 쓴 셈이다.인근 같은 평수의 아파트 시세가 1억7천만~2억원선임을 감안할때 기존 아파트를 구입하는 것보다 못하게 됐다.
재개발지역 지분매입의 성공포인트는 지분매입시기에 달려 있다.
왜냐하면 사업의 흐름단계에 따라 기존 낡은 주택의 프리미엄에 상당한 차이가 있기 때문이다.
앞의 예에서 朴씨의 경우 사업결정고시가 난후 지분매입가가 1억원정도였지만 朴씨가 매입한 철거직전에 1억5천만원으로 뛰었다가 철거가 거의 끝난 현시점에서는 1억9천만원에 거래되고 있다.그러나 무턱대고 프리미엄이 싸다고 사업초기에 지 분을 매입할경우 뭉칫돈이 장기간 묶여 투자이익만큼의 위험부담이 있다.부동산중개업자들은 사업승인을 전후로 철거전까지를 적절한 지분매입시기로 보고 있다.그 이후가 되면 지분에 대한 프리미엄이 상당히올라 채산성이 없기 때문이다.
또 시유지보다 사유지를 매입하는 것이 훨씬 유리하다고 분석하고 있다.시유지는 불하대금을 10년동안 상환한다는 이점이 있지만 사유지가 재산평가액이나 개발이익 비례율에서 시유지에 비해 월등히 높고 불하대금에 대한 부담이 없기 때문이다 .시유지를 매입하더라도 자신이 분양받을 수 있는 평수에 해당하는 규모만 매입하는 것이 유리하다.또 사유지는 마을 한가운데에 있는 주택보다 도로에 인접한 주택을 매입해야 재산평가액을 높게 받을 수있다. 〈金炫昇기자〉 ◇도움말=▲정종철(옥수동 반도공인중개사 대표.(299)3301)▲박형방(봉천동 태극공인중개사 대표.(873)4025)▲김화균(한국감정원 부동산컨설팅부장)