<알아둡시다>確定日字印-집주인 동의없이도 전세금 법적보호

남의 집에 세들어 살면 걱정거리가 많을 수밖에 없지만 그중 하나가 셋돈을 떼일 위험이다.질 나쁜 집주인을 만나면 세입자 몰래 집을 저당잡힌뒤 달아날 우려가 있기 때문이다.
이 경우 세입자들로 하여금 월세보증금이나 전세금을 다른 담보.저당보다 우선해서 변제받을수 있게 법적인 장치(주택임대차 보호법)가 돼있다.
이같은 보호를 받기위해 반드시 알아두어야할 것으로「確定日字印」이라는 제도가 있다.확정일자인은 임대차계약이 맺어져 있다는 것을 확인받는 도장으로서 주민등록전입신고를 마친뒤 법원이나 공증사무소에 가면 계약서에 찍어준다.
세입자가 법의 보호를 받으려면 전세권 설정등기를 해도 되는데이 등기는 절차가 복잡할 뿐 아니라 집주인들도 해주기를 꺼린다.반면 확정일자인은 집주인의 동의없이도 받을수 있어 간단하게 법적효력을 갖출수 있는 근거가 되는 것이다.나중 에 분쟁이 생겼을 경우 계약일이나 입주일이 기준이 되는 것이 아니라 이 확정일자가 기준이 된다.확정일자인은 특히 소급해서 찍어주지 않는다. 현행 주택임대차 보호법은 전세 보증금에 대해「최우선 변제」와「우선변제」두가지가 있다.
최우선변제란 세입자에 앞서 담보나 저당을 설정한 사람보다 우선해서 전세금을 변제받을수 있는 제도다.
그러나 이때는 전세금이 2천만(서울)~1천5백만원(지방)이하일 경우에만 해당되며 이 경우에도 최대 7백만(서울)~5백만원(지방)까지만 보호된다.
예컨대 전세금이 2천1백만원일 때에는 해당이 안되며 또 전세금이 1천만원일 경우에도 1천만원을 다 변제받을수 있는 것은 아니다. 반면 우선변제는 전세금액에 관계없이 전액을 변제받을수있다. 다만 이때에는 세입자보다 먼저 담보를 설정한 사람에게 순위가 밀린다.즉 확정일자를 기준으로 자신보다 나중에 담보권을설정한 사람에게만 변제순위가 앞서므로「날짜」가 중요한 기준이 되는 것이다.
세입자들로서는 이 확정일자인을 하루라도 빨리 받아두는 것이 전세금을 안전하게 지키는 지혜가 되는 것이다.
〈閔丙寬기자〉