인구 계속 유입 … 투자가치 최고

중앙선데이

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행정도시 건설을 놓고 찬반이 엇갈리던 2005년 3월 서울시정개발연구원은 반대 입장을 밝혔다. 수도권과 비수도권 간의 불균형뿐만 아니라 경부고속도로 나들목에서 10㎞ 이내 지역인 경부축 지역과 비경부축 지역 간의 불균형 문제도 심각하다는 이유에서다. 경부축 지역은 국토의 8.8%다. 수도권보다 좁은 경부축 지역에는 수도권보다 많은 전국 인구의 55.1%가 거주하고 있다. 수도권보다 집중도가 훨씬 높다. 특히 대전 이북 지역만 떼어놓고 보면 국토의 4% 지역에 38.6%의 인구가 거주해 수도권보다 인구밀도가 2.5배 높다.

2030년 50만 명 규모의 행정도시가 완성되면 경부축(경부+경인고속도로 주변지역)은 그렇지 않을 경우에 비해 인구가 0.2∼0.4%포인트 증가할 것으로 예상됐다. 이에 따라 수도권 과밀이라는 심장비대와 경부축의 과밀이라는 동맥경화, 그리고 그외 지방은 영양공급을 못 받아 영양실조에 걸리는 최악의 상황이 될 것이라고 서울시정개발연구원 측은 우려했다.
부동산 시장에서 인구가 몰린 곳은 가격하락 위험이 적은 곳이다. 이달 착공에 들어가는 행정도시는 부동산 시장축을 경부고속도로를 따라 남쪽으로 더 이동시킬 가능성이 크다. 지난달 1일 정부가 동탄2 신도시를 발표함에 따라 신도시 남하 경향은 더욱 뚜렷해졌다. 오산·평택까지 개발 열기가 뜨겁다. 천안·아산, 연기·공주, 오송·오창 등도 개발바람이 거세다. 행정도시가 들어서면 서울∼행정도시 지역이 사실상 수도권에 편입되는 효과가 생긴다. 행정도시에 살지 않고 평택 등 수도권 남부에 살면서 행정도시로 출퇴근하는 사람도 생길 전망이다. 박원갑 스피드뱅크 소장은 “서초∼강남∼송파의 ‘一’자 축에 경부고속도로를 따라 ‘I’축이 더해진 ‘T’자형 벨트가 부동산의 노른자위로 등장할 것”이라고 예상했다. 다만 경부축의 과밀화에 따른 교통난이 심각한 문제다. 동탄2 신도시 추진과 함께 보완대책으로 건설 중인 양재∼영덕(서울∼용인)고속도로 외에 제2경부고속도로 건설이 가시권에 들어왔다. T자형 벨트를 염두에 두고 건설되고 있거나 건설될 예정인 판교·송파(위례)·광교(이의)·평택과 동탄1 및 2 신도시, 경부축에 다소 떨어져 있는 송산(시화) 신도시를 살펴본다.

●판교·송파=서울 강남지역과 가까워 인기가 높은 지역이다. 그러나 임대주택 비율이 높은 게 약점이다. 판교신도시 중에서 10월 분양 예정인 A20-2블록 39평형 이상 분양주택을 주목할 필요가 있다. 주공·토공이 올해 하반기와 내년에 분양할 예정인 연립주택과 주상복합도 모두 35∼62평형의 중대형이어서 눈길을 끈다.
송파신도시는 서울 송파구와 하남시·성남시 등 3개 지자체 땅에 건설되는 신도시여서 도시 사후관리에 적지 않은 문제가 발생할 수 있다. 앞으로 송파신도시에서 위례신도시로 이름을 바꿔 달기로 한 것도 하남시 등이 이의를 제기했기 때문이다. 지자체 요구로 행정구역 경계를 따라 큰 도로를 낼 예정이다. 송파신도시에 건설되는 주택 4만9414가구 가운데 중대형 평형 비중은 40%로 높은 편이다. 그러나 임대주택비율 역시 50%를 웃돈다. 그린벨트를 해제하는 명분이 국민임대주택 건설이었기 때문이다. 용적률이 비교적 높지만 주위에 그린벨트가 붙어 있어 체감 녹지비율은 높을 것으로 보인다. 고층 주상복합 아파트가 3584가구 들어서 판교(1266가구)·동탄(1266가구)의 3배에 이른다. 첫 분양은 2년여 뒤인 2009년 9월이고, 첫 입주는 2011년 12월이다.

●광교=광교신도시는 341만 평 규모로 2만4000여 가구를 공급할 예정이다. 판교와 동탄 신도시의 중간에 위치한다. 첫 분양은 2008년 9월이다. 광역행정업무지구, 첨단 연구개발(R&D)단지가 들어서 일부 자족기능을 갖춘다. 새로운 수원권의 중심으로 부상할 전망이다. 교통 결절점에 위치한 것은 장점이지만 여러 도로로 인해 도시가 분단되는 것은 약점이다. 주택공급 물량의 44%는 전용면적 25.7평 이상의 중대형으로 공급된다. 또 31%(9600가구)는 임대주택이다. ha당 인구밀도가 69명에 불과해 판교 98명, 일산 176명, 분당 198명에 비해 월등히 낮다. 신분당선 연장구간 건설이 추진돼 서울 강남권 출퇴근이 수월해질 전망이다.

●동탄1 및 2 신도시=동탄1 신도시는 분양이 거의 마무리 단계에 있다. 지난해 말부터 시범단지 입주가 시작됐고 최근 주상복합 분양이 정부가 발표한 동탄2 신도시 발표에 힘입어 성공리에 끝났다. 올 하반기 동탄신도시 내 블록형 단독주택지가 마지막 분양을 준비하고 있다. 동탄2 신도시는 동탄1 신도시 동쪽 660만 평에 세워진다. 이 지역에는 무려 10만5000가구의 주택이 들어서 26만 명을 수용하게 된다. 정부는 평당 분양가를 800만원대로 책정하겠다고 밝혔으나 땅값을 감안할 때 이보다 높을 것이라는 게 전문가들의 견해다. 첫 분양은 2010년 2월, 첫 입주는 2012년 9월로 예정돼 있다. 정부는 첨단 IT기술을 접목한 U-시티 시범도시 및 인근의 첨단산업과 연구기능을 포괄하고 비즈니스의 중심이 되는 ‘명품 자족도시’로 육성한다는 방침이다. 동탄2 신도시의 성공 여부는 서울과의 접근성을 얼마나 개선하느냐에 달려 있다. 정부는 경부고속도로의 정체를 막기 위해 2개 이상의 고속도로를 새로 건설하고, 전철도 1개 노선 이상 개통하겠다고 밝혔다.

●송산·평택=송산그린시티는 서울에서 남서방향으로 35㎞, 인천공항에서 30㎞ 떨어져 있는 시화호 남측 1720만 평에 세워진다. 계획인구는 15만 명(6만 가구)으로 관광레저·생태도시를 지향하고 있다. 환경단체와 지역단체가 참여한 가운데 개발계획이 마련되고 있다. 사업 착공은 2009년에나 가능할 것으로 보인다. 평택신도시는 서정동 일원 528만 평에 들어선다. 서울에서 55㎞, 대전에서 94㎞ 떨어져 있다. 서울 출퇴근이 쉽지 않으므로 자족적 기능을 갖춘 도시로 육성된다. 주거지역은 151만 평으로 15만8000명을 수용할 수 있는 주택 6만3000가구가 공급된다. 주변 농경지대를 살려 쾌적성이 유지될 수 있도록 평균용적률 165%로 설계된다. 첫 분양은 2009년에 이뤄질 예정이다.
　