“시가 15억원이라는 게 무슨 기준인가요.” “잔금대출 기준은 분양가 아닌가요.”
12·16 부동산대책 꼬리무는 궁금증 #재건축 관리처분 났어야 대출 가능 #규제 시행 전 계약서 안 쓴 가계약 #매매거래로 볼 수 없어 대출 제한
정부가 12·16 부동산 대책을 발표한 지 1주일이 지났지만 대출 예정자들의 궁금증은 점점 늘어만 간다. 금융당국이 일부 지침을 수정했기 때문에 더 그렇다. 23일 금융위원회가 내놓은 자료를 바탕으로 대출규제 관련 궁금증을 일문일답으로 풀어봤다.
- 매매 계약을 할 때 시가 14억원이던 아파트가 대출을 신청할 때는 16억원으로 뛰었다. 주택담보대출이 되나.
- “안 된다. 대출 신청일 기준으로 15억원을 넘으면 주택구입 목적으로 담보대출을 받을 수 없다. 금융위는 가급적 주택 매매 계약을 맺자마자 대출을 신청할 것을 조언한다. 시세 변동에 따른 이런 위험을 최소화하기 위해서다.”
- ‘주택담보대출 금지’ 기준선인 15억원은 무엇으로 판단하나.
- “국민은행의 KB 시세와 한국감정원이 조사한 시세, 둘 중 더 높은 것이다. KB 시세는 세 가지(상위·하위·일반평균가)인데 이 중에선 일반평균가를 본다. 감정원 시세는 두 가지(상한·하한평균가)인데 감정원이 별도로 은행 시스템에 제공하는 평균가를 갖고 정한다. KB 시세와 감정원 시세가 둘 다 조회되지 않는 경우는 은행이 감정평가업체의 평가액으로 판단한다.”
- 규제 시행일 이전에 매매 계약서는 쓰지 않고 ‘가계약’을 체결했다. 가계약금으로는 일부 소액을 냈다. 이번 대출규제를 피할 수 있나.
- “안 된다. 시행일 이전에 주택매매 계약을 맺고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명해야 규제를 피할 수 있다. 가계약은 매매계약으로 인정하지 않는다.”
- 시가 15억원이 넘는 재건축 단지 조합원이다. 이주비·추가분담금 대출을 받을 수 있나.
- “사업 추진 정도에 따라 대출 여부가 갈린다. 금융위는 행정지도를 통해 이미 관리처분계획이 인가된 사업장의 조합원은 ‘15억 초과 아파트 대출금지’ 규제를 피할 수 있도록 경과조치를 뒀다. 따라서 서울 강동구 둔촌주공, 강남구 개포주공1단지처럼 이주까지 마친 분양 임박 단지의 조합원은 추가분담금 대출을 받을 수 있다. 서초구 반포주공1단지, 강남구 청담삼익처럼 관리처분계획이 인가됐지만 아직 이주·철거 전이라면 조합원 이주비 대출도 가능하다. 하지만 강남구 대치동 은마아파트와 압구정동 현대아파트, 송파구 잠실주공5단지처럼 아직 관리처분계획 인가를 받지 못한 사업장은 규제 대상에 포함돼 대출이 막힌다. 까다로운 조건(조합 설립 인가 전 1년 이상 실거주한 1주택자)을 충족해야만 예외로 인정돼 대출을 받을 수 있다.”
- 아파트 청약을 준비 중이다. 분양가가 15억원 이하여도 입주 시점에서 시가 15억원을 넘으면 잔금대출이 안 되나.
- “그렇다. 잔금대출은 분양가가 아닌 입주시점 시세가 기준이다. 다만 지난 16일 이전에 입주자 모집공고를 완료한 사업장은 종전대로 잔금대출을 받을 수 있다. 예컨대 내년 2월 입주 예정인 마포구 신촌그랑자이는 최근 전용면적 84㎡짜리가 분양가의 두 배인 16억원대에 거래됐다. 그래도 입주시점 시세와 상관없이 잔금대출을 받을 수 있다. 반면 지난 20일 입주자 모집공고를 낸 송파구 북위례 호반써밋 1, 2차는 대출규제 대상이다. 만일 입주시점(2022년) 집값이 분양가(9억원대)보다 크게 뛰어 15억원을 넘는다면 잔금대출이 안 된다.”
한애란 기자 aeyani@joongang.co.kr
