[재산리모델링] 대출 끼고 산 아파트 두 채 이자 부담 너무 큰데 …

Q : 파주에 살고 있는 35세 주부입니다. 재산을 늘려야겠다는 생각에 아파트를 두 채 샀습니다. 하지만 대출이자 부담으로 생활비가 턱없이 부족합니다. 운동을 좋아하는 큰 아이 유학비도 마련해야 합니다. 어떻게 자산 재조정을 해야 할까요.

A : 최씨는 초등학교 1학년인 큰아이와 6살, 3살의 아들 셋을 키우고 있다. 서울 은평구와 경기도 양주시에 투자목적으로 아파트를 샀다. 아파트 월세로는 대출금 이자도 낼 수 없고 최근 친구와 동업으로 사업을 시작한 남편은 수입이 일정치 않다. 최씨는 현재 살고 있는 파주의 아파트에서 이사를 하고 싶은데 어떻게 해야 할지 자문했다.

#유동성 부족 대비한 대수술 필요

남편이 사업을 시작한 지 얼마 되지 않아 수입이 불규칙하다. 따라서 가계 수입에 맞춰 생활을 최대한 긴축하고 적자를 탈피하는 것이 시급하다. 가계 상황으로 볼 때 5개월 후부터는 유동성 예금도 바닥나 생활비를 충당할 수 없을 뿐 아니라 대출 연체도 우려된다.

최씨는 은평구와 양주시에 투자목적으로 시가 3억5000만원 상당의 아파트를 보유하고 있다. 하지만 아파트 투자자금이 부족해 은행대출로 1억5500만원, 시어머니에 4000만원의 빚을 지고 있다. 여기에 들어가는 이자만 한 달에 110만원이다. 이 중 85만원은 임대수입으로 충당하고 나머지 25만원은 고스란히 가계 적자로 채워야 한다.

매달 100만원 이상 적자가 발생하는 가계 수지를 맞추는 방안을 마련하고 과도한 이자 부담과 심각한 부동산 편중으로 인한 유동성 부족에 대비해야 한다. 따라서 양주의 부동산을 과감히 처분하는 자산 재구성, 생활비를 줄이는 '씀씀이 다이어트', 보험의 리모델링을 병행하는 등 대수술이 필요하다.

#적자 탈출 위해 눈높이에 맞는 생활 꾸려야

최씨 가정은 월 150만원을 생활비로 쓴다. 우선 가계 적자를 탈피하기 위해 생활비를 한 달에 20만원씩 줄이도록 하자. 자녀 교육비도 대폭 줄여 30만원 이상이 지출되지 않도록 해야 한다. 교육비는 자녀가 커갈수록 많이 들기 마련이므로 현재보다 미래를 대비하기 위해 건강한 가계 재정을 만드는 일이 더 중요하기 때문이다. 또한 시어머니에게 드리는 용돈 겸 이자 돈도 양해를 구할 수 있는 한 형편에 맞춰 몇 만원이라도 줄이자. 이렇게 눈높이를 낮춰 생활비와 교육비를 절감하고 부동산 투자를 리모델링해 빚을 모두 갚도록 하자. 여기에 주변의 권유로 중복가입했거나 설계가 부족한 보험도 대폭 리모델링해 남편의 수입에서 벗어나지 않도록 해야 한다. 재산 증식도 중요하지만 빛이 쌓이면 모든 것을 한 순간에 무너뜨릴 수 있다.

#소형아파트는 즉시 팔아라

최씨 자산은 아파트에 집중돼 있다. 아파트를 투자목적용으로 두 채 구입해 1가구 2주택이 돼 있다. 두 채 모두 대출을 이용해 구입한 데다, 앞으로 가격이 크게 오를 만한 상황이 아니라는 점이 문제다. 양주에 소재한 아파트는 20평대의 소형아파트라 가격 상승폭도 크지 않다. 2002년 이후 가격 상승세가 중대형일수록 높게 나타나는 반면 소형아파트의 투자매력은 낮아지고 있기 때문에 빨리 처분하는 것이 낫다. 이 지역 아파트 매도 물량이 많기 때문에 매매차익을 내기는 쉽지 않을 것이다.

양주 아파트를 기존 구입대금인 1억원에 매도하는 경우 양도차익이 없으므로 세금도 없다. 매각대금으로 5750만원의 대출금과 보증금 500만원을 돌려주고 나면 3700만원의 여유자금이 생긴다.

또한 10월 임대 만기가 되는 은평구 아파트는 전세로 전환하면 1억4000만원 정도의 보증금을 받을 수 있다. 이 돈으로 아파트 담보대출금 9700만원과 월세 보증금 4000만원을 갚을 수 있다. 이렇게 하면 시어머니께 빌린 돈(4000만원)을 제외한 모든 빚을 청산할 수 있다. 양주 아파트를 처분한 여유자금 3700만원과 현재 임차보증금 4000만원을 합해 현재 주거를 월세에서 전세로 바꾸는 것이 좋겠다.

#보장과 현금 흐름 개선이 우선

가계 소득에서 보장성 보험료가 차지하는 비율은 6.7%로 비율 면에서는 적당하다. 그러나 최씨가 가입하고 있는 암보험은 보장 기간이 65세까지로 한정돼 있어 보장 기간이 너무 짧다. 이를 보완하기 위해 암보험에 건강 특약을 첨부할 것을 권한다. 추가 비용은 4만원 정도다. 남편의 건강 보험은 질병 관련 특약이 상당히 미약하다. 기존의 건강보험을 해약하고 종신보험에 새로 가입하는 게 낫다. 이때 추가로 드는 비용은 12만원 정도다.

하지만 현재 가계 재정 상태로 보험료의 추가 부담은 무리다. 따라서 최근에 넣기 시작한 연금을 중지하고 남편 종신보험과 최씨 건강보험을 새로 가입하는 것이 좋겠다. 재정 설계의 궁극적 목적이 안락한 노후 설계라고 하더라도 현재는 연금을 유지할 만한 여유가 없기 때문이다. 가입기간이 오래된 연금은 해약 환급액이 약 1000만원에 달한다. 이 자금은 자녀의 유학자금으로 따로 떼어 투자상품에 투자할 것을 권한다.

정리=김창규 기자

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