“다주택자는 기존 주담대, 전세보증 만기연장도 불가능?”...여전히 알쏭달쏭한 9ㆍ13대책 Q&A 최종 정리

중앙일보

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13일 오후 서울 송파구의 한 공인중개사 사무소에서 한 관계자가 주택시장 안정대책 발표 뉴스를 시청하고 있다. 정부는 서울?세종 전역과 부산?경기 일부 등 집값이 급등하고 있는 조정대상지역 2주택 이상 보유자에 대해 주택분 종합부동산세 최고세율을 참여정부 수준 이상인 최고 3.2%로 중과한다고 밝혔다. 2018.9.13/뉴스1

9ㆍ13대책 발표 후 며칠이 지났지만 혼란은 여전하다. 정부가 정책의 큰 틀 위주로 발표해 세부 내용에 있어서 헷갈려하는 투자자들이 적지 않기 때문이다. 이런 투자자들을 위해 이번 대책 중 금융 부분과 관련해 조금 더 세부적인 내용들을 문답으로 정리해봤다.

-도대체 이번 대책들이 어느 지역에 적용되는 것인지 모르겠다. 규제 지역에 모두 적용된다고 보면 되나?
“개별 정책들마다 적용되는 지역이 조금씩 다르다. 먼저 전국 모든 지역에 적용되는 정책은 생활안정자금 융통 목적의 주택담보대출 요건 강화다. 정부는 다주택자가 의료비, 교육비 등 생활자금 조달 목적으로 주담대를 받는 경우의 대출 가능액을 낮췄다. 주택담보대출비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI)을 10%포인트씩 낮추는 형태를 통해서다. 반면 다주택자와 일부 1주택 보유자에 대한 주택 구입 목적 주담대 요건 강화는 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 등 규제지역에만 적용된다. 임대사업자 대출에 대한 LTV 40% 적용 및 주담대를 통한 공시가격 9억원 초과 고가주택 구입제한은 투기지역과 투기과열지구에만 적용된다.”

[그래픽=김주원 기자 zoom@joongang.co.kr]

-생활안정자금 목적의 주담대는 제한 없이 빌릴 수 있나?
“아니다. 건당 1억원의 한도가 설정돼 있다. 1주택 보유자는 1억원, 2주택 보유자는 2억원까지만 빌릴 수 있다는 뜻이다.”

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-건당 1억원보다 더 많이 빌릴 수 있는 방법은 없나?
“아주 없는 건 아니다. 정부는 금융사별로 존재하는 여신심사위원회의 특별승인을 받으면 연간 대출한도를 초과해 대출을 받을 수 있도록 했다. 또 이 경우 다주택자에게 적용되는 LTV 비율도 강화된 30%가 아니라 기존대로 40%가 적용된다. 하지만 가능성이 크진 않다. 금융권에서는 여신심사위 특별승인을 할 경우 금융당국에 그 사실을 보고 하도록 돼 있기 때문에 특별승인 케이스가 많지 않을 것으로 보고 있다.”

-기존에 빌린 주택담보대출 만기가 곧 다가온다. 만기 연장을 해야 하는데 이 때도 강화된 기준이 적용되나.
“아니다. 기존 주담대 만기 연장에는 강화된 기준이 적용되지 않는다. 임대사업자 대출 만기 연장도 대출자가 임대업을 계속 영위할 경우에는 기존 조건대로 연장할 수 있다. 신설된 LTV 40% 요건을 적용받지 않는다는 뜻이다.”

-다주택자는 전세보증을 일체 받을 수 없게 됐는데 그렇다면 전세보증 만기연장도 불가능해지나.
“다주택자라 하더라도 전세보증은 한 번에 한해 만기 연장이 가능하다. 다만 1주택 초과분을 2년 내에 처분한다는 조건에서만 가능하다. 예를 들어 집이 2채 이면 그 중 1채를, 3채이면 그 중 2채를 2년내에 처분해야 한다. ”

-주택을 새로 지어 임대주택을 공급하려 한다. 강화된 규정의 적용을 받나?
“아니다. 이번 임대사업자 대출 규제는 이미 건축돼 있는 주택을 담보로 대출을 받을 경우에만 적용된다. 주택을 새로 건축해 임대주택을 공급하는 경우에는 규제 대상에서 제외된다.”

913대책

-1주택 보유자는 주택구입 목적의 주담대를 받을 수 있나, 없나?
“원칙은 안 되지만 몇 가지 예외적인 경우에 한해 받을 수 있다. 더 큰 집으로 이사할 경우나 결혼하는 경우, 60세 이상 부모와 함께 살기 위해 규제지역 내 다른 집을 신규 취득할 경우에는 1주택자도 주담대를 받을 수 있다. 학교 취학이나 근무지 변경, 학교폭력으로 인한 전학 등 부득이한 경우에도 같은 혜택을 받는다. 다만 이 경우 신규 주택 취득 후 2년 이내에 기존 주택을 매각해야 한다.”

-기존 주택을 매각할 수 없는 상황, 즉 2주택자가 돼야 할 상황인데 이렇게 되면 주담대를 아예 받을 수 없나.
“역시 예외적으로 가능한 경우도 있다. 부모와 동일 세대를 구성하는 무주택자인 자녀가 분가하는 경우(주택구매 후 세대 분리 필요), 다른 지역에 사는 60세 이상 부모를 본인 거주지 근처로 전입시켜 봉양(별거 봉양)하려는 경우, 분가나 세대 분리 없이 직장 근무 여건 등으로 불가피하게 2주택을 보유해 실거주하는 경우가 여기에 해당한다.”

-정부 대책이 9월14일부터 적용되기 시작했다고 하는데 지난 13일 주택매매계약을 체결하고 계약금을 냈다. 이 경우에도 적용을 받나
“13일까지 주택매매계약을 체결하고 계약금을 납부했다는 사실을 입증할 수 있으면 새 규제의 적용을 받지 않는다. 또 13일까지 금융사 전산에 대출신청이 접수됐거나 금융사로부터 대출만기 연장 통보를 받은 경우에도 옛 기준이 적용된다.”

-집단대출은 어떻게 되나.
“14일 입주자 모집 공고 또는 착공 신고된 사업장부터 강화된 대출규제가 적용된다. 다만 13일 이전에 이미 모집 공고가 된 사업장이라도 14일 이후 분양권을 전매했다면 강화된 규제가 적용된다.”

박진석 기자 kailas@joongang.co.kr