상가·오피스텔 등 연간 임대소득 … 이자의 1.5배 돼야 돈 빌릴 수 있어

가계부채 대책엔 주택뿐 아니라 상가·오피스텔 같은 ‘수익형 부동산’의 돈줄을 죄는 내용도 포함됐다.

갭투자 목적 투자 수요 미리 차단 #“임대료 상승 역효과 우려” 지적도

정부는 부동산 임대업자의 이자상환비율(RTI·Rent To Interest)을 100% 이상 되도록 관리할 계획이다. 확정은 되지 않았지만 금융 당국은 이 비율을 150%로 하는 방안을 검토 중이다. 연간 임대소득이 이자 비용의 1.5배 정도는 돼야 빌려주겠다는 얘기다.

유재수 금융위 금융정책국장은 “가령 RTI를 150%(임대소득이 이자의 1.5배)로 관리하면 임대소득이 적은 임대업자는 부채를 줄여야 한다”며 “부동산 임대를 목적으로 돈을 빌릴 때 해당 부동산의 수익성과 전망, 대출자의 자금 사정 등을 엄격히 따지겠다는 것”이라고 설명했다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “강남권 수익형 부동산 수익률이 연 3% 안팎에 불과한데 오히려 대출금리가 3%를 넘어서는 등 ‘역(逆)레버리지’ 현상도 나타나고 있다”며 “이자 비용보다 임대수익이 낮아 대출을 못 받는 상가도 많을 것”이라고 진단했다.

부동산중개업소가 밀집한 서울시 송파구의 상가 건물. [연합뉴스] <저작권자 ⓒ 1980-2017 ㈜연합뉴스. 무단 전재 재배포 금지.>

수익형 부동산은 문재인 정부 들어 주택 시장보다 상대적으로 규제를 덜 받았다. 부동산 임대업자 대출은 2013~2015년 연평균 23%씩 증가했다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “그동안 수익형 부동산 투자에 적극적으로 뛰어들었던 40∼50대 이상 중장년층의 돈줄이 막히면서 임대를 목적으로 한 투자 수요가 감소할 것”이라고 내다봤다.

위치가 좋은 곳의 경우 상가 주인들이 대출을 받기 위해 임대료를 올릴 가능성도 제기된다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “수익형 부동산은 여전히 주택시장보다 규제가 덜한 편이다. RTI 도입이 이자 비용을 줄이는 대신 임대료 상승을 부채질하는 역효과를 낼 수도 있다”고 말했다.

김기환 기자 khkim@joongang.co.kr