[안장원의 부동산 노트]
상가건물 임대차 보호 어떻게 되나
정부가 상가건물임대차 보호를 강화키로 하면서 지하도 상가 권리금도 보호받을 수 있을지 관심이다.
최저임금 인상과 상가 임차권 보호. 정부가 내년 최저임금 대폭 인상을 위해 소상공인에 집중될 피해를 줄이기 위한 방안으로 상가건물임대차 보호 강화 카드를 꺼냈다. 소상공인 대부분이 상가 임차인이기 때문이다. 이들의 임대료 부담을 낮춰 최저임금 인상의 타격을 흡수하겠다는 생각이다.
정부, 최저임금 인상 위해 상가임대차 쟁점 대폭 수용 #4년만에 다시 환산보증금 상향 추진 #임대료 상한선 낮추고 게약 기간 연장 #전통시장도 권리금 보호, 재건축시 보상책 마련 #임대료 오르면 상가 투자성 떨어져 #상가시장 안정돼 장기적으로 투자 유리하다는 전망도
소상공인은 소기업 중에서도 상시근로자가 10인 미만의 기업이라든지 생업적 업종의 자영업자를 말한다. 2014년 기준 전국적으로 소상공인 사업체가 306만개이고 이들 업체에 604명이 일한다.
정부는 그동안 논란이 된 ①상가건물임대차 보호법 적용 대상 확대 ②임대료 상한선 인하 ③계약갱신 청구권 행사기간 연장 ④전통시장 권리금 보호 ⑤재건축 상가 임차인 보호 등을 수용키로 했다. 앞으로 상가 임대차 시장이 어떻게 달라질까 알아보자.
①보호 대상 환산보증금 상향 5억?
상가건물임대차보호법은 모든 상가건물임대차를 보호하지 않는다. 상가건물 임차인 가운데는 보호 받아야 할 약자가 아닌 대기업 등도 있기 때문이다.
따라서 보증금 기준으로 임대료가 일정한 금액 이하인 임차인만 법 적용 대상으로 삼고 있다. 환산보증금[보증금+(월세X100)]이 기준이다.
상가건물임대차보호법이 보호하는 환산보증금 범위가 법 시행 초기인 2002년엔 서울 2억4000만원 이하, 수도권 1억9000만원 이하 등이었다. 이후 3~4년마다 상향 조정됐다. 현재는 2013년 말 변경된 서울 4억원 이하, 수도권 3억원 이하다.
2013년 중소시업청의 소상공인 상가임대차 실태조사에선 전국적으로 조사대상의 16%가 법 보호 금액을 초과했다.
2015년 서울시의 상가임대차 실태조사에선 환산보증금이 평균 3억3500만원이었다. 조사 대상 5035곳 중 적용 기준(4억원 이하)에 들어가는 점포가 3910호(78%)였고 1125호(22%)는 환산보증금 4억원이 넘었다.
정부는 이번에 법 보호 대상 사업장을 전체의 90% 이상으로 확대하겠다고 밝혔다. 현재는 환산보증금 기준으로 보호 받는 사업장을 전체의 60~70%로 보고 있다.
업계는 이번에 환산보증금이 서울 기준으로 5억원 이상으로 오르지 않을까 기대하고 있다. 환산보증금은 시행령에 정해져 있어 정부가 뜻대로 조정하기 쉽다.
상가건물입대차보호법은 주택임대차보호법에 비해 한참 늦은 2001년 제정될 때부터 임대료 인상 상한선을 뒀다. 처음에는 12%였다. 그러다 2008년 8월 “영세상인의 애로를 해소한다"는 취지로 9%로 낮췄다. 당시 상가건물임대차보호법이 보호하는 환산보증금도 상향조정했다.
상가건물 임대료 인상 상한선이 주택(5%)보다 높은 이유는 임대차 기간이 주택보다 길기 때문이다. 임대료 인상 상한선은 법에 아닌 시행령에 들어있다. 국회를 거칠 필요 없이 정부가 바꾸면 된다.
상한선이 주택임대차보호법의 임대료 인상 상한선과 같은 5%가 되지 않겠느냐는 전망이 많다.
하지만 9%에서 5%로 낮아지는 데 인하폭이 너무 커 상가주인들이 강하게 반발할 수 있다. 임대료 제한을 이유로 임대료를 대폭 올릴 수도 있다.
2013년 소상공인 상가임대차 실태조사에서는 실태조사에 응한 소상공인 10명 중 7명이 임대료 인상 상한선이 적정하지 않다며 이들 중 92%가 ‘7% 이하’라고 답했다.
계약갱신청구권이란 상가건물임대차 계약을 다시 해달라고 요구하는 권리를 말한다. 사실상 계약기간이 연장되는 것이고 청구권을 행사할 수 있는 기간이 실제 계약기간이 되는 셈이다. 현재는 5년이다.
즉 처음에 임대차계약을 2년 했다가 다시 3년까지 더 연장할 수 있는 셈이다. 요즘 주택임대차보호법에서 계약갱신청구권이 논란이 되는데 상가에 일찍 도입된 건 상가의 특성 때문이다. 한번 장사나 사업을 하면 길게 하기 때문에 이를 법적으로 보호하려는 것이다.
정부는 상가 임대차 계약기간을 10년으로 연장키로 했다.
계약갱신청구권의 기간은 법에 정해져 있기 때문에 관련 법 개정안이 국회를 통과해야 한다. 현재 10년으로 늘리자는 법안이 여럿 국회에 올라와 있고 10년 연장에 별다는 이견이 없을 것으로 보여 국회 통과가 어렵지 않을 것 같다.
2015년 상가 권리금이 법제화됐으나 권리금 보호를 받지 못하는 상가가 있다. 전통시장이다. 어느 곳보다 영세상인이 많이 몰려 있고 유통시장에서 약자인 전통시장 상가의 권리금이 법 보호를 받지 못하는 이유가 뭘까.
이는 전통시장이 법에서 권리금 보호 대상에서 제외한 대규모 점포에 속하기 때문이다. 대규모점포는 매장면적의 합계가 3000㎡ 이상인 점포를 말한다. 흔히 대기업이 운영하는 백화점 등을 생각하면 된다.
이 경우 권리금 수수 실태를 파악하기 어렵고 이미 활성화된 상권에 임차인이 무임승차하는 것으로 보고 권리금 보호 대상에서 제외됐다.
당초 법을 만들 때도 전통시장 권리금이 논란이 됐고 전통시장 권리금 실태를 조사한 뒤 결정키로 했었다.
그 뒤 2015년 9~11월 중소기업청의 전통시장 실태조사에 따르면 점포 넷 중 하나는 권리금이 있는 것으로 나타났다. 이들 시장의 평균 권리금은 2166만원이었다.
정부는 이처럼 실재하는 전통시장 권리금을 인정키로 한 셈이다.
권리금 보호에서 벗어나 논란이 일고 있는 다른 곳이 요즘 사회적 이슈인 지하도 상가다. 지하철역 등의 지하도 상가는 국·공유재산이어서다. 법은 국유재산이나 공유재산인 상가의 경우에는 권리금 보호에서 뺐다.
전통시장과 지하도 상가 권리금 모두 법 개정 사항이어서 국회에서 진통을 겪을 수 있다.
전통시장이 권리금 사각지대라면 상가 임차인 보호 사각지대의 하나가 재건축 등으로 철거되는 상가다. 철거되면 영업을 할 수 없고 사업장이 없어져 권리금도 받을 수 없다.
정부는 퇴거보상제와 우선임차권 도입 등으로 철거되는 상가의 임차인을 보호하는 방안을 마련키로 했다.
정부는 재건축 등으로 건물이 멸실돼 영업장을 잃게 되는 상가 임차인을 위한 보상대책을 마련키로 했다. 사진은 재건축을 추진 중인 강남권 아파트.
퇴거보상제는 임차인이 영업시설을 이전하는 비용을 임대인이 보상해주는 것이다. 철거되는 상가에서 영업하지 못하거나 이전해야 하는 임차인의 손실을 덜어주려는 목적이다.
우선임차권은 재건축된 상가에 임대차계약의 체결을 우선적으로 요구할 수 있는 것을 말한다.
퇴거보상제와 우선임차권은 국회에서 관련 법안을 심사하면서 임대인에 대한 과도한 재산권 행사 제한 우려가 나왔기 때문에 세부적인 보호방안은 국회 논의를 지켜봐야 한다.
상가 투자성엔 '찬물'
임차인 보호는 상가 임대수익을 기대한 투자자들에게 영향을 미칠 것으로 보인다. 경기 회복 등으로 상가 투자 수익성이 나아질 것이란 기대감이 높아지는 과정에 불거져 나온 악재이기 때문이다.
한국감정원에 따르면 경기 회복, 소비심리 개선 등으로 지난 1분기(1~3월) 상가 공실률이 떨어지고 임대료는 올라갔다. 중대형상가와 소규모 상가 공실률이 각각 9.5%와 3.9%로 각각 전분기 대비 1.1%포인트와 1.3%포인트 내렸다.
임대료 인상에 제동이 걸리고 임대차기간 연장으로 점포 운영이 제약되면 수익성이 떨어질 수밖에 없다. 아파트 단지 내 상가, 음식점 등을 들일 수 있는 점포겸용 단독주택지 등의 투자성이 위축되게 된다. 시세차익과 임대수익이라는 ‘두 마리 토끼’를 기대할 수 있는 꼬마빌딩 투자도 마찬가지다.
하지만 임대차 시장이 안정돼 멀리 보면 투자에 유리할 것이라는 전망도 있다. 임대료를 단기간에 많이 올리지는 못해도 임대료 제한 등으로 임차인의 수익성이 좋아지면 공실이 줄고 임대 기간이 길어질 것이기 때문이다.
안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr
