[반퇴 시대 재산리모델링] 분양 받은 상가 임대 안 돼 50대 회사원 적자생활인데 …

중앙일보

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Q 서울 목동에 살고 있는 김모(51)씨는 5년뒤 정년퇴직하는 회사원이다. 부인과 사이에 자녀 1명을 두고 있고, 모친과 장애인인 동생도 부양하고 있다. 현재 수입은 생활하기에 빠듯하다. 얼마전 노후 준비 차원에서 보유 아파트를 담보로 대출을 받아 상가를 분양받았다. 그러나 7개월이 지난 지금까지 임대가 되지 않아 이자 부담만 커지고 있다. 이 때문에 매달 200여만원의 적자가 발생한다. 어찌 하면 좋은지 상담을 구했다.

A 부채는 적정하게 관리만 되면 독아닌 약으로 만들 수 있다. 부채의 적정성은 소득원, 부채의 종류, 상환능력 등을 바탕으로 분석할 수 있다. 보통 상환금액을 소득의 15~20% 이내로 관리하는 것이 바람직하다. 그러나 김씨네는 소득 대비 상환금액 비율이 47%에 달해 과하다. 과도한 부채가 적자생활의 원인이다. 부채를 줄이는 게 급선무다.

　김씨는 추가 대출을 일으켜 이자 지출을 감당하려 하고 있지만 상황만 더 악화시킬 뿐이다.

무수익 자산이나 다름없는 상가에 더 이상 미련을 갖지 말자. 상가를 정리해 빚을 갚으라는 이야기다. 여유 돈이 생기면 바로 노후준비에 들어갈 것을 권한다.

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　◆상가팔면 1억원 현금 생겨=김씨네는 상가를 평당 700여만원에 분양받았다. 인근 역세권의 시세 500만~700만원보다 비싸다. 게다가 물건의 입지가 홀로 독립되어 있어 경쟁력도 떨어지는 것으로 판단된다. 임대가 어려움을 겪는 이유다.

기대했던 월 임대 수입 450만원을 얻으려면 입주가 완료돼야 하는데, 쉽지 않아 보인다. 이 상가를 매각, 대출금을 갚고 적자생활부터 탈출하도록 하자. 분양 가격에 판다 해도 부채를 상환하고 1억원이상의 가용 현금이 생긴다.

　◆지수형 ELS, 연 7~8% 수익=이 돈을 중위험·중수익 형태의 금융상품에 분산해 투자할 것을 권한다. 지수형 ELS(주가연계증권)는 기초자산 중 하나라도 가입시점 가격 대비 50% 미만으로 하락하지 않으면 연 7~8%의 수익을 올릴 수 있다.

　최근 유로존의 양적완화 실시 등으로 증시 환경이 투자에 우호적으로 변하고 있다. 주식형 펀드 투자를 고려해볼만 하다. 글로벌 배당주에 분산투자하는 펀드와 고령화의 수혜를 입은 글로벌 헬스케어 펀드를 추천한다. 투자자산의 안정성을 위해 시중금리+알파의 수익률을 보이는 글로벌채권 펀드에도 관심을 가져보자.

　지금까지는 연령대가 높을수록 보수적으로 투자하는 것이 자산관리의 정석이었다. 투자 손실이 발생했을 때 이를 만회할 시간적 여유가 부족하고, 종잣돈을 잃게 되면 노후 빈곤에 빠질 확률이 높기 때문이다.

　그러나 저금리 시대엔 이같은 자산관리 방식이 통하지 않는다. 안정성만 따지다간 물가상승 때문에 원금을 까먹을 수 있다. 투자상품을 적절히 활용할 필요가 있는 것이다.

　◆주택연금도 노후준비 대안=김씨는 연금보험을 보유하고 있다. 이걸로는 노후준비가 부족하니 연금저축계좌에 가입하는 것이 좋겠다. 5년 이상 납입하면 55세부터 연금을 받을 수 있고, 연말정산에서 납입액의 12% 세액공제도 받을 수 있다. 김씨의 나이를 감안할 때 다양한 펀드에 분산투자가 가능한 연금저축펀드가 유리하다.

　연금저축계좌는 무엇보다 해외투자시 절세혜택을 볼 수 있다. 일반 계좌에서는 해외펀드 수익의 15.4%를 세금으로 뗀다. 하지만 연금저축계좌에서는 과세가 이연 돼 운용 중에는 세금이 붙지 않는다. 세금은 연금을 받을 때 낸다. 세율은 수령 시기에 따라 3.3~5.5%선이다.

주택연금도 노후 재원 마련의 현실적 대안이다. 지금 보유중인 시가 6억원의 아파트를 맡기고 종신형으로 선택 할 경우 매월 120만원의 연금을 수령할 수 있다. 그러나 김씨는 만60세가 안돼 가입할 수 없다. 주택연금은 앞으로 수령액이 줄어들 가능성이 있다.

서명수 객원기자