'5년 내 재건축' 서울 후보지 361곳 표정 살펴보니

서울시의 재건축기본계획안에 대거 포함된 단독주택지역에서 재건축 사업이 활발해질 전망이다. 사진은 정비예정구역 대상지로 발표된 서초구 방배동 일대 단독주택지역. [중앙포토]

서울에서 2010년까지 재건축사업을 할 수 있는 아파트.단독주택지역 361곳이 재건축정비예정구역 후보로 6일 발표됐다. 서울시는 주민공람(20일까지) 등을 거쳐 주민 반대가 심하지 않으면 대부분 12월 말 정비예정구역으로 확정할 예정이다. 정비예정구역으로 확정되면 곧바로 조합설립추진위를 구성해 재건축을 본격적으로 추진할 수 있다. 하지만 용적률 제한 등으로 아파트와 단독주택지역 간 재건축 희비가 엇갈릴 전망이다.

◆ 아파트 '산너머 산'=정비예정구역 후보에 들어간 아파트는 95개 단지. 1983년 이전에 준공돼 서울시의 재건축허용연한 기준에 따라 내년부터 재건축을 추진할 수 있는 단지들이다. 주로 중고층단지들이고 강남.서초.송파.강동구(50개 단지)에 몰려 있다. 하지만 정비예정구역으로 지정되더라도 용적률.층수 제한 등으로 재건축사업에 탄력을 받기 어려울 것으로 보인다. 용적률이 210% 이하인데 기존 용적률이 190% 정도여서 재건축으로 늘릴 수 있는 용적률이 많지 않기 때문이다.

기존 평형이 30평형대 이상인 단지가 많아 중소형 평형의무비율을 지키면 일부 조합원은 현재보다 좁은 집을 배정받을 수도 있다. 층수도 대부분 평균 15층 이하여서 초고층 기대도 버려야 한다.

업계 관계자는 "강남권에 이미 조합설립인가까지 받은 단지들도 그동안 정비구역지정을 추진하지 않고 눈치를 봤는데 정비예정구역에 포함됐다고 상황이 좋아질 게 없다"고 말했다.

안전진단 문턱도 높다. 정부는 이미 중층단지의 안전진단을 까다롭게 하겠다는 방침을 밝혔다. 대치동 은마 등 70여개 단지가 안전진단 전이다.

강남구 개포지구, 강동구 고덕지구.둔촌지구 등은 지구단위계획 등으로 별도의 재건축 계획을 세우고 있어 정비예정구역 후보에는 포함됐지만 용적률 등은 정해지지 않았다.

한편 서울시는 재건축 허용 연한에 맞지 않아 기본계획안에 제외된 강남구 개포시영, 강동구 고덕시영 등 안전진단을 통과한 단지들의 예정구역 추가를 검토하고 있다.

◆ 단독주택지역은 '기대'=예정구역 후보의 74%인 266곳이 단독주택지역이다. 예정구역에 대거 포함돼 있고, 규제 완화 등으로 재건축 사업이 본격화할 전망이다. 이제까지는 주민들이 직접 정비구역 지정을 추진해야 해 사업이 거의 이뤄지지 않았다.

이들 지역은 노후.불량건축물이 전체 건축물의 3분의 2 이상으로 재건축 요건에 맞기 때문에 아파트 재건축에 필요한 안전진단 절차가 생략된다. 아파트 재건축에 비해 사업기간이 6개월 정도 단축되는 셈이다.

용적률.층수 제한이 완화돼 사업성도 있을 것으로 예상된다. 서울시는 1종주거지역의 용적률을 현행 150% 이하에서 170% 이하로 높여주기로 했다. 2.3종지역은 각각 190% 이하, 210% 이하다. 기존 용적률이 80~110% 선이어서 재건축으로 용적률을 배 이상 늘릴 수 있는 셈이다.

2종주거지역에서 지역에 따라 7.12층까지만 지을 수 있는 층수를 각각 평균 10.15층까지 더 올릴 수 있다.

재건축할 수 있는 단독주택지역은 내년에 추가로 선정할 예정인데, 신청은 많았으나 이번에 거의 탈락한 강남.강동구에서도 추가지역이 나올 것으로 보인다.

업체들도 단독주택지역 재건축에 눈독을 들인다. GS건설 이재형 과장은 "규제 강화로 아파트 재건축이 막힌 상황에서 단독주택 재건축 사업장은 새로운 시장"이라고 말했다. 업계는 시장 규모가 수십조원에 달할 것으로 내다본다.

안장원 기자

*** 재건축 투자 포인트는 '사업 속도'

서초구 방배동 단독 '눈에 띄네'

아파트 투자의 관건은 일단 안전진단 통과다. 안전진단 이전 단계인 중고층 단지들의 경우 정부 방침에 따라 안전진단 통과 가능성이 크지 않다. 안전진단을 통과하지 못하면 재건축 자체가 되지 않는다. 구조안전성에서 문제가 없어 보이는 단지는 재건축 기대를 갖지 않는 게 낫다. 안전진단을 통과한 단지들은 재건축으로 늘어날 평형 확대 정도와 일반분양분 등을 따져 수익성을 봐야 한다. 강남권 단지들의 경우 땅값이 비싸 만만치 않을 것으로 보이는 기반시설부담금에 따른 조합원 부담금 증가도 계산해 봐야 한다.

개포지구 등 기본계획에서 빠진 단지들은 해당 재건축 계획이 확정돼야 수익성을 가늠할 수 있다. 서초구 양지공인 안용준 사장은 "규제 완화가 되지 않는 한 재건축 아파트 투자는 신중해야 하고 리모델링을 추진하더라도 실수요 시장이어서 가격 상승을 크게 기대하기 어렵다"고 말했다.

단독주택지역 투자성은 사업 속도에 달렸다. 단독주택의 크기.위치 등에 따라 이해관계가 복잡해 주민동의를 받기 쉽지 않아 사업 초기 단계에서 미적거릴 수 있다. 재개발은 초기부터 시공사를 선정해 사업에 필요한 자금을 마련할 수 있지만 재건축은 사업 시행 인가 이후에 시공사 선정을 할 수 있어 자금난으로 사업이 늦어질 수도 있다.

사업 시기를 구분한 1.2단계 가운데 재건축에 대한 주민의지가 높고 노후 정도가 심해 1단계로 분류된 지역이 낫다. 1단계 지역은 내년부터 사업시행인가를 받을 수 있지만, 2단계는 2009년 이후 가능하다.

입지 여건에서 서초구 방배동 일대가 손꼽힌다. 방배동 946의8, 964의10 일대 주민들은 일찌감치 재건축을 추진해 지난해 12월 추진위 승인을 받고 정비계획을 수립 중이다.

재개발과 달리 토지나 건물만 갖고 있어서는 조합원 자격이 주어지지 않아 대지권이 있는 건물을 사야 한다. 다가구를 다세대로 전환하는 지분 쪼개기가 많은 곳은 조합원 수 급증으로 사업성이 떨어진다.

안장원 기자