「토지공개념」본격 도입

이번 서울시가 목동과 신정동을 공영개발키로 한 것은 토지의 공개념을 본격적으로 도입한 토지개발방식의 획기적인 전환으로 평가된다. 지금까지의 대단위 토지개발방식은 구획정리사업으로,택지는 지방자치단체가 개발하고 건축은 땅주인이 해 왔다. 따라서 먼 장래를 내다본 계획적인 도시개발보다도 당장 발등에 떨어진 불끄기식이 되기 쉬웠다. 자치단체들은 우선 예산이 없으니 채비지 등을 최대로 팔았고 도시에 필수적인 광장이나 녹지,공간,넓은도로 등은 완전히 뒤로 밀려 신개발지가 죽은 도시가 되기 일쑤였다. 그 대표적인 예가 영동·잠실로 꼽을 수 있다. 황무지에새로 건설한 도시가 기존도시보다도 길도 좁고 기능도 뒤떨어진다. 또 부동산 투기도 유발했다. 서울시의 이번 토지 공영화 (공영화)조치는 지방자치단체가 해당지역의 토지를 송두리째 수용, 개발한 뒤 건물까지 지어 일반에게 분양 또는 임대하는 것이 종래와 다른 점이다. 이는 ▲지난날과 같은 잘못을 또 다시 되풀이하지 않고▲투기를 억제하며▲서민들에게 싼값으로 주택을 공급할 수 있다는 일석이조의 효과를 노린 것으로 볼 수 있다.
서울시는 앞으로 개화동 김포평야, 상계동 마들평야, 난지고, 송파평야 등도 이 같은 토지의 공개념에 따른 공영화방식을 도입, 개발할 계획이다.
대만 등에선 이미 토지공개념이 일반화되어 토지로 인한 부당 이득은 바라볼 수 없게 제도적으로 완벽한 장치가 되어 있다. 우리는 최근의 투기파동에 자극되어 서둘러 공개념을 도입한 것이다.
서울시의 이번 조치는 법적으로는 택지개발촉진법과 토지수용법에 근거를 둔 것이다.
토지수용법2조, 3조와 택지개발촉진법 12조는 국가 또는 지방공공단체가 임대나 양도의 목적으로 시설하는 주택의 건설, 또는 택지의 조성에 관한 사업을 벌일 경우 공익에 필요하다면 대상토지를 수용할 수 있도록 규정하고 있다. 이런 법적 장치에도 불구하고 그동안 공개념 도입이 보류된 것은 그것이 사유재산권에 제한이 되고 또 정부에 의한 개발이 민간에 의한 것보다 효율적이라는 보장이 없기 때문이다. 그러나 토지문제를 이대로 놔두고서는 토지의 안정적 공급이나 장기적인 국토개발에 한계가 있으며 단기적으로는 투기바람을 도저히 진정시킬 수 없다고 보고 정부가 본격적으로 나선 것이다.
이번 서울시조치의 가장 큰 문제점은 토지소유자들의 사유재산권에 어떤 침해가 가지 않을 것이며 방대한 개발자금을 어떻게 동원하느냐하는 것이다.
종래 지방자치단체가 도로확장· 신설 등을 위해 수용·매입하는 사유건물이나 토지에 대해 말로는 싯가보상이라고 하지만 실제로는 싯가에 훨씬 못 미치는 값으로 보상해온 것이 관례처럼 돼왔다.
이번 목동·신정동 개발엔 약9천억원의 돈이 드는데 이를 어떻게 조달할 것이냐도 큰 문제다.
이와 함께 개발후의 분양 또는 임대방식과 사후관리를 어떻게 하느냐도 이번 조치의 성패를 좌우하게 될 것으로 보인다.
즉 싼값으로 분양 또는 임대된 아파트가 그 후에도 과연 싼값으로 거래될 것인지, 입주도 하기전에 분양권 또는 임대권에 프리미엄이 붙어 투기바람이 일어날 우려는 없는지, 누구에게 어떤 조건에 어떤 방식으로 분양 또는 임대하며 사후관리는 어떻게 할 것인지가 문제인 것이다.
관리 잘못으로 거센 투기바람이 일어난다면 서민에게 값싼 집을 공급함으로써 투기를 없애겠다는 당초의 목적을 달성할 수 없을 뿐만 아니라 오히려 서울시가 결과적으로 투기를 조장했다는 비난을 면할 수 없을 것이다.

<외국의 토지공개념>
▲싱가포르=모든 땅은 국가소유. 개인은 다만 땅에 대한 99년간의 사용권만을 국가로부터 사 들인다.
99년간의 사용기간이 지나면 그 땅은 자동적으로 국가소유가 된다. 즉 일반인들은 땅은 잔여사용기간이 길고 짧음에 따라 싸거나 비싼 값에 사용권을 사고 판다. 따라서 국가는 토지이용에 적극적으로 개입할 수 있다.
▲대만=녹지를 도시형 토지로 바꿀 때는 반드시 공공기관이 이를 사들여 개발하도록 되어있다.개인 소유 토지의 경우 일체 용도변경이 허용되지 않는다. 서울시의 토지공영개발은 대만방식을 따온 것.
대만은 이 밖에 평균지권조례에 의거 1인당 공한지 소유한도를 3백평으로 제한, 2년이 지나도록 팔지 않으면 정부가 이를 수용토록되어 있다.
▲프랑스=싱가포르와 같은 방식이나 사용권의 기간이 70년이다. 대도시의 경우 지역에 따라 건물의 높이를 30m로 제한하되 불가피하게 30m를 초과한 건물이 설 경우 국가는 30m초과 부분에 대한 공중 사용료를 받는다. 이때 거둬들인 사용료는 모두 서민주택 건설에만 사용된다.