모든 집 값의 변화 올 듯

대형 아파트의 분양방법이 곧 최고 입찰공매제로 바뀐다. 새 방식은 어떻게 하는 것이며 일반인들이 아파트를 어떻게 살 수 있는가. 이미 통장을 가진 0순위대 기자들은 어떻게 되 는가. 이를 문답식으로 알아본다.【경제부】
-아파트 공개입찰이란 어떻게 하는 건가.
▲아파트를 생선이나 골동품·체비지 팔 듯 경매에 붙여 최고 가격을 부른 사람에게 파는 것이다. 아파트 회사가 가가호호 차례대로 공보에 붙이면 사고싶은 사람이 가격을 써내게 된다.
-대상 아파트는.
▲우선 서울 일부지역의 민영 아파트 가운데 전용면적 85평방m(25·7평)가 넘는 아파트를 분양할 때 적용한다.
-일부지역이란.
▲투기가 성행하는 지역을 말한다. 앞으로 적용 지역을 정하겠지만 현재로는 마포·압구정·가락·고덕동이 지정될 것으로 보인다.
-25·7평 이하 아파트는 어떻게 되나.
▲종전 제도대로 순위제가 적용된다.
-언제부터 이 제도가 실시되나.
▲정부는 원칙과 골격만 발표했으므로 구체적 시행방안은 앞으로 마련해야 한다.
여러 준비를 끝내려면 적어도 2∼3개월은 걸릴 것으로 관계자들은 보고있다..
-이 제도에 따라 분양하면 아파트 값은 어떻게 되나.
▲가가호호 분양가격이 달라진다. 로열박스(좋은 층)는 값이 비싸게 낙찰돼 팔릴 것이고 비인기 층은 값이 종전보다 떨어질지도 모른다.
아파트 가격은 가구마다 별도로 입찰에 붙여지므로 일률적으로 말할 수는 없으나 인기 아파트의 경우 현재 평당 분양가격이 l백35만원인대 반해 실세 가격이 2백만원 선을 넘어서고 있는 점을 감안하면 대체로 그 언저리가 될 것으로 보인다.
-기존 주택 값에는 어떤 영향을 미칠 것인가.
▲기존 아파트 값이 다소 오를 것으로 보인다. 단독 주택 값에도 영향을 미칠 것으로 보인다.
-기존가격과 낙찰가격과의 차액은 어떻게 하나.
▲해당 아파트 건설회사가 차액만큼의 국민주택 채권을 사게 하고 그 돈은 임대주택을 건설하는데 쓴다.
-0순위 통장 소지자는 어떻게되나.
▲25·7평 이하는 종전과 다를 바 없이 순위제에 따른 우선 분양권이 주어진다. 문제는 대형 아파트인데 이 경우에도 경과 조치를 마련해 구제할 방침인 것으로 알려졌다.
물론 몇 천만원씩 붙었던 프리미엄까지 보상해준다는 이야기는 아니다. 지금 투기의 대상이 되고있는 서울의 현대·한양아파트만은 기회를 안 준다는 것이 정부방침이다. 0순위 통장제도의 근본 취지가 아파트 분양의 우선권을 보장해 준다는 것이지 프리미엄 소득을 붙여주기 위한 것은 아니지 않느냐는 것이 정부 입장이다.
0순위 통장 소지자들에게 우선 분양권을 보장해 주는 구체적인 방안은 현재 협의 중에 있다.
-1순위 통장과 선매 청약 저축 가입자는 어떻게 되나.
▲1순위에 대한 처리 방안은 아직 정한 바 없다.
선매 저축 가입자는 25·7평 이하에만 신청하는 것이므로 이 제도와 관련없다.
-토지거래 허가제는 어떻게 되나.
▲대통령 재가 과정에서 보류됐다. 그러나 앞으로도 투기가 멈추지 않고 더욱 심해지면 허가제로 하겠다는 방침이다.
-인감 증명제도는 왜 고치고 어떻게 달라졌나.
▲동회에 가서 인감 증명을 뗄 때는 반드시「은행 대출용」이니「부동산 거래용」이니 하고 용도를 기재하도록 되어 있다. 앞으로는 부동산 거래용일 경우「김○○과의 부동산 거래용」이라는 식으로 거래 상대자까지 명시토록 한다는 것이다.
-특정지역은 언제 표시하는가.
▲특정 지역은 국세청장이 고시하도록 되어있다.
국세청은 이번 조처가 부동산 투기를 가라앉히는데 도움이 되지 않는다고 판단될 때 특정지역을 고시하겠다고 밝히고 있다. 따라서 특정지역 고시 여부는 앞으로의 부동산 동향에 달려있다.
-특정지역으로 고시되면 어떻게 되는가.
▲양도소득세를 다른 지역보다 무겁게 매긴다. 양도소득세 산출에 있어서 대부분 시가 표준액을 적용치 않고 국세청장이 별도로 정한 실제 거래 가격을 기준으로 한다. 따라서 프리미엄이 붙은 실제거래 가격이 높으면 높을수록 양도차익도 그만큼 커져 많은 세금을 물게된다.
-투기에 대한 각종 세금은?
▲다음 네 단계로 나눠 볼 수 있다. 0순위 통장에 프리미엄을 얹어 팔았을 경우 양도차익에 대해 50%의 양도세가 과세된다. 여기에 방위세와 주민세 등을 포함시키면 세율은 최저 58·75%부터 최고 63·75%가 된다.
5백만원 짜리 0순위 통장을 4천만원의 프리미엄을 얹어 팔았을 경우 2천5백50만원의 세금을 물어야 한다.
일단 당첨된 후 전보를 했거나 입주계약 후 전매했을 때도 최고 63·75%의 세율이 적응된다.
그러나 입주자가 등기를 하지 않고 살다가 전보를 했을 경우 75%의 양도소득세가 부과된다. 방위세·주민세 등을 합쳐 95·63%를 세금으로 내야 한다.
-건설업자에게 인수시키는 국민주택 채권의 발행조건은?
▲20년 이상 장기에 연 이율은 2%다.
이는 현재 발행되고 있는 국민주택 채권(5년 만기 일시상환에 연 이율5%)보다 조건이 훨씬 나쁘다.
-녹지개발을 공공기관에서만 한다는데.
▲현재는 녹지로 묶여 있는 개인토지의 용도를 바꿔 부분적으로 개발하려하면 케이스 바이 케이스로 해줬다. 이것이 땅값 상승과 투기의 큰 요인이 되었다.
따라서 앞으론 녹지를 개발할 때는 국가기관 예를 들면 토지개발공사·주공·산업기지개발공사 등이 미리 수용, 개발을 한 뒤 분양하겠다는 것이다.
-복덕방 허가제는.
▲복덕방은 현재 신고재로 돼 있어 간단히 신고만 내고 영업을 하든지 심지어 무허가로 하는 경우가 많아 이를 허가제로 바꿔 엄격히 규제한다는 것이다.
-토지기록 전산화란.
▲등기소 등의 토지 기록을 컴퓨터에 넣어 토지의 이동 상황을 신속히 파악한다는 것이다. 장차는 토지등록을 사람 중심으로 바꿔 주민등록 번호와 이름만 대면 어디에 얼마의 땅을 갖고 있는지 즉석에서 알수 있게 한다는 방향이다.