왜 비싼가|투기·비싼 땅값이 부채질|자율화는 「일제인상」아닌 「선의의 경쟁」하라는 것|연지개발·자재양산하면 건축비 낮출수 있어

서울시가 민영아파트의 분양가격에 상한선 제도를 도입한 77년에 평당 분양가격이 55만윈이던 것이 78년에는 68만원, 79년에는 78만원, 80년에는 90만윈, 81년에는 1백5만원으로 매년 큰폭으로 올라만 갔다.
77년 55만원에서 81년에는 1백5만원으로 올랐으니 4년만에 민영아파트의 평당 분양가격이 91%나 오른 셈이다.
그러나 25.7평(전용면적기준)이상에는 건축비중 자재비 부분에 부가가치세가 붙기때문에 올해 연초 분양가는 1백13만윈원
그러던 것이 당국의 가격통제가 풀리자 딘번에 평당 1백38만원선(전용기준은 1백80만원)으로 뛰었다.
가격자율화조치가 풀린후 처음으로 분양된 한신공영이 평당 가격을 상한선보다 22%를 올리자 한양주택등 몇개업체도 고층 아파트를 평당 1백28만원 받겠다고 했다.
또 기준 아파트도 곧 값이 올라갈 것이라는 기대아래 매물을 거둬들이고 있다.
한신공영은 아파트값이 비싸진데 대해 땅값의 비중이 무척 높아진데다 5층, 또 내장재를 고급으로 했기때문이라고 밝히고 있다.
한신은 고층으로 지을경우 땅값을 평당 16만원정도 낮출수 있기 때문에 평당 분양가는 1백22만원선이 됐을 것이라고 주장하고 있다.
분양가격과 건축비는 각양각색이다. 유명건설업체들의 아파트 평당분양가를 보면 ▲77년9월에분양한 삼익주택의 여의도 광장(34평형)은 50만4천원 ▲78년 5월 삼호주택의 서초동 삼호(평형)는 64만7천원 ▲78년 9월 라이프주택의 신천동 장미 (39평형)은 70만2천원 ▲80년4월의 한양주택의 압구정동 한양(53평형)은 91만8천원 ▲금년 1월 분양한 현대건설의 압구정동 현대9차는 평당 98만원(부가세별도)이었다.
서울시가 가락동에 짓기로한 시영아파트의 일괄수주식(턴키베이스) 입찰에서 현대가 건축비를 평당 44만5천원에 낙찰한 것은 예외로 하자.
주댁공사가 7월중순 서울 문정동에서 분양한 중앙난방식 아파트의 평당 건축가격은 67만원선(분양가는 85만8천원)이었다.
또 H건설이 땅을 가진 고급수요자들의 취향대로 설계, 건축해주는 단독주문주택의 건축비는 평당 85만원선.
이 주문주택은 자연석이나 붉은 벽돌로 잡을 지을 뿐만아니라 수요자의 까다로운 입맛에 따르는 것을 윈칙으로 하고있다.
일반적으로 아파트 가격을 결정하는 요인은 대지비+건축비(노임과 자재비) +간접부대비(이윤·세금)등으로 구성된다.
우리나라 집값이 비싼 제일 큰 이유는 택지비에 있다.
이상적인 택지비는 집값의 15 ∼ 20%쯤 되는데 우리나라는 50%를 넘는다.
따라서 집을 낮추려면 비교적 땅값이 싼 녹지지역등을 개발해 주거지역으로 변경, 싼 택지룰 대량공급해야한다.
건축비를 줄이기 위해서는 다기능 소재등 값싸고 양질의 건자재를 양산화하는 한편 건축기술을 향상시켜야한다.
또 세금을 낮추는 문제도 고려할 수 있고 일부 복덕방의 농간등 투기를 철저히 막는것도 중요하다.
아파트값은 천차만별이다.
같은 서울지역에서도 어떤 것은 평당 90만원에 내놓아도 안팔리고 어떤것은 웃돈만 평당 50만∼60만원씩 붙는다.
오는 82년 4월 입주예정인 압구정동의 현대9차는 50평 분양가 4천9백만원짜리가 웃돈만 2천2백만원에서 최고 3천5백만원까지 붙었다.
건설업자들로서도 할말은 있다는 식이다.
서울시등 일부 지방자치 단체는 아파트 용지를 다른 어느 개인 땅임자 못지않게 비싸게 팔면서도 학교용지를 비롯하여 도로·동사무소·파출소·우체국등 공공시설 및 용지를 기부채납받고 있다는것.
법적근거도 없는 공공시설및 용지의 기부채납은 건설업자에게 과중한 부담을 안겨주고 결국 주택실수요자에게 전가시키는 결과를 가져온다고 아파트 건설업자들은 주장하고 있다.
일반 서민들은 건축업자들이 늘 장사가 안된다고 엄살을 부리지만 최근 몇년동안에 쭈그러든 주택건설업자가 있느냐고 반문한다.
최근 한국능률협회가 상장기업 2백58개사를 대상으로 기업이윤율을 분석한 결과 가장 이윤율이 높았던 업종은 건설업(14·7%)이었다.
작년 한해는 부동산경기가 밑바닥을 긴 해였다고 주택건설업자들이 우는 소리를 했다.
큰 건설업자들의 매출액은 해외건설과 국내건션설 비율이 8대2정도다.
총매출액의 20%정도가 국내공사이며 국내공사중 일부가 주택사업이다.
비중이 크지 않은 주택사업에서 큰 이익을 내려는 것은 국민경제적 입장에서 바람직하지 못하다.
분양가격과 실거래가격의 차액은 일부 부동산 중개업자와 브로커들이 먹는 것보다는 정당한 세금을 내는 건설업자들이 확보, 재투자하는 식은 바람직한 일이다.
꼭 짚고넘어가야할 것은 아파트 분양가의 적정수준여부에 대한 면밀한 분석이다.
주택가격의 자율화는 선의의 경쟁을 위한 것이지 일방적인 가격인상을 뜻하는 것은 아니다.
아파트 값을 자율화했다지만 값이 껑충 뛰면 무주택 서민들의 「내짐마련」의 꿈은 현실에서 멀어질뿐이다.@@박병석