임대건물 파손, 누가 책임지나요?

조인스랜드

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[이혜진기자] 임차인 김모씨는 임대인 박모씨의 창고 건물을 보증금
5000만원에 월세 300만원을 내고 임차해 사용하고 있었습니다. 그러던 중 큰 폭우로 인해 창고건물의 지붕이 일부가 파손되고 외벽 일부가
무너지는 일이 발생했습니다.

심각한 파손으로 더 이상 창고를 사용할 수 없어진 김씨는 임대인 박씨에게 조속한 수리를 요구했습니다.
하지만 박씨는 임차건물의 수리의무는 임차인에게 있다고 주장하면서 건물 수리를 거부하고 있습니다.

이런 경우 건물의 수리 의무는
누구에게 있는 걸까요?

만약 집주인이 수리를 해줘야 하는데도 수리를 해주지 않는 다면 임차인은 어떤 권리를 주장할 수
있을까요?

민법상 원칙적으로 임대인은 임대물의 사용·수익에 필요한 수선을 해야 할 의무가 있습니다. 하지만 모든 수선의무가
임대인에게 있는 것은 아닙니다. 임차인이 임대물을 사용하다가 발생한 사소한 파손은 임차인이 직접 수선해야 합니다.

사소한 수리는
임차인이 직접 수선

임대인이 수선 의무를 부담하는 임대목적물의 하자 정도에 관해 판례는 ‘임대목적물에 파손 또는 장해가 생긴
경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용ㆍ수익을 방해할 정도의 것이 아니라면
임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용ㆍ수익할 수 없는 상태로 될 정도의
것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다’고 판시하고 있습니다.

즉 임대목적물을 사용·수익할 수 없을 정도의 중대한 하자라면
임대인이 수선해 줘야 합니다. 위 사건의 경우처럼 지붕와 외벽이 무너져 창고로 사용할 수 없을 정도의 중대한 하자가 발생한 경우 건물의 수리
의무는 임대인 박씨에게 있습니다.

이때 임대인이 창고 수선을 해주지 않는다면 임차인에게는 목적물을 사용하지 못해 발생한 손해에 대한
손해배상청구권과 임대차 계약 해지를 요구할 수 있습니다. 또 수리가 될 때까지 임차료 지급을 거절하거나 감액을 요구할 수도
있습니다.

특약 있어도 대규모 수선은 임대인 의무

만약 이 사건에서 임대인과 임차인이 건물 수선에 대한 별도의
약정을 했다고 하더라도 마찬가지입니다.

예를 들어 창고 임대차계약서를 쓰면서 특약사항에 ‘임대계약기간 동안 모든 수선 수리는
임차인이 부담하기로 한다’고 특약을 맺었다고 가정해 봅시다.

이런 경우에도 수선의무는 임대인에게 있습니다. 대법원 판례에 따르면
‘수선 수리를 임차인이 부담한다’라는 특약이 있어도 이는 소규모 수선에 한해 적용된다. 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선,
기본적 설비 부분의 교체 등과 같은 대규모 수선은 이 특약에 포함되지 않는다고 판시하고 있습니다.