주거용 오피스텔을 주택으로 간주한다는 재경부와 국세청 방침이 사실상 확정됨에 따라 오피스텔 시장에 적잖은 파문이 일 것으로 보인다.
오피스텔 소유자들은 "그동안 업체들이 '오피스텔은 1가구2주택에 해당하지 않는다'며 요란하게 광고할 때 아무런 제재도 하지 않던 정부가 돌연 이번 방침을 밝힌 것에 대해 이해할 수 없다"는 반응이다.
하지만 국세청이 실질 과세원칙을 고수하고 있어 오피스텔 소유자들은 득실에 따라 임대 형태를 바꾸거나 절세 전략을 세워야 할 것 같다.
◇'주택'판정 어떻게=국세청은 주거용 오피스텔의 주택 판정을 명확히 하기 위해 기준과 현장조사 방법 등 구체적인 지침을 마련 중인 것으로 알려졌다. 국세청이 그동안 모든 건물의 주택 여부를 판정할 때 사용해온 기준이 주거용 오피스텔에 그대로 적용될 가능성이 크다.
이 기준을 적용할 경우 일단 주민등록상 전.출입이 된 주거용 오피스텔은 주택으로 간주한다. 업무용 오피스텔은 주민등록을 옮기지 않기 때문.미성년 자녀와 함께 거주하고 있는 오피스텔도 주택으로 본다. 이는 초.중.고교 취학 통지 기록 등으로 알 수 있다.
화장실.침실.부엌 등 내부 구조와 전기.수도.가스료 내역 등이 업무용과 다른지도 따진다. 구독하는 신문.잡지 종류와 오피스텔 소유자의 은행계좌.의료보험기록 등도 점검 대상이다.
최근에 분양된 주거용 오피스텔은 주택으로 분류될 가능성이 더 크다. 서울 강남구 역삼세무서 재산세과 관계자는 "최근 분양한 오피스텔은 계약서에 '주거 혹은 거주용'으로 표기되는 경우가 있는데 이는 주택 여부를 판단하는 참고자료가 될 것"이라고 말했다.
주거와 업무를 섞어 사용하는 경우엔 주거부문이 50%를 초과할 경우 주택으로 간주된다는 게 국세청의 기본 입장이다.
◇혼란의 불씨 여전=주택업계의 따르면 오피스텔이 본격적으로 공급된 2000년 이후 16만9천여실이 분양된 것으로 추산된다. 이들 오피스텔이 대부분 주택으로 인정되기 때문에 소유자들이 불만을 터뜨리고 있다. 건설회사에 책임 소재를 묻거나 중도해약을 요구하는 일이 잦아지고, 입주 전에 팔려는 분양권도 쏟아질 것으로 보인다.
강남구 삼성동의 한 오피스텔을 소유하고 있는 金모(43)씨는 "오피스텔을 분양받아 주거용으로 세를 줬는데 현재 거주하고 있는 아파트를 팔 경우 양도세를 물어야 할 판"이라며 "오피스텔이 주거용으로 간주될 줄 알았으면 분양받지도 않았을 것"이라고 말했다.
모든 주거용 오피스텔을 1백% 가려 내기는 현실적으로 쉽지 않다. 주민등록을 옮기지 않고도 실제 거주하는 등 편법을 쓸 수 있기 때문이다.
임대할 경우 임대인의 의도와 임차인의 사용 용도가 달랐을 때도 문제다. 임대인은 업무용으로 세를 줬으나 임차인이 주소를 옮기는 등 주거용으로 썼을 경우 책임 소재가 불분명하다. 또 어떤 세입자는 업무용으로, 그 다음 세입자는 주거용으로 썼을 때 그 때마다 판정기준을 달리해야 하는 것도 문제다.
◇이렇게 대처하라=국세청은 오피스텔 소유자가 직접 거주했을 때는 물론 임대인이 주거용으로 임대하길 원했고, 임차인이 그렇게 사용했을 경우 주택으로 간주한다고 설명했다.
따라서 주택을 한 채 이상 보유한 상태에서 오피스텔을 주거용으로 사용했거나 임대한 경우엔 양도세를 각오해야 한다. 1가구2주택 이상으로 간주돼 어느 쪽을 팔든 세금이 나온다.
특히 종전에 1가구2주택인 사람은 오피스텔이 주택 수에 산정될 경우 1가구3주택자가 되면서 실거래가로 양도세를 내야 하는 문제가 생긴다. 따라서 이 경우라면 오피스텔을 업무용으로 전환하는 게 좋다.
만약 주택과 오피스텔을 오랫동안 보유했다면 주택에 비해 양도차익이 적은 오피스텔을 매도하는 게 절세 요령이다. 오피스텔을 분양받아 아직 입주 전이라면 오피스텔을 업무용으로 사용하거나 비과세 요건을 갖춘 종전 주택을 파는 것도 고려할 만하다.
주거용 오피스텔을 분양받았거나 소유한 무주택자에게는 오히려 호재다. 오피스텔도 1년 이상 거주하고(서울.과천.5개 신도시 등), 3년 이상 보유하면 주택으로 간주돼 양도세가 비과세되기 때문이다.
또 지난해 10월 1일을 기준으로 오피스텔을 2년 이상 보유한 사람은 올 9월 말까지 매도하면 1년 거주 요건을 채우지 않아도 비과세된다.
무주택자가 오피스텔을 임대할 때는 주거와 업무 중 고를 수 있다. 만약 다른 집을 살 계획이라면 업무용으로 임대하는 게 좋다. 주거용으로 세를 주면 주택을 보유한 것으로 간주돼 다른 집을 살 경우 1가구2주택이 되기 때문이다. 반면 다른 주택을 매입할 계획이 없다면 주거용으로 임대할 경우 비과세 혜택을 누릴 수 있다.
서미숙 기자
