올해 말까지 집을 사면 나중에 되팔 때 5년간 시세 차익에 대해 양도소득세를 내지 않아도 된다. 생애 최초로 6억원 이하의 집을 사는 사람은 연말까지 취득세가 면제된다. 분당·일산 등 1기 수도권 신도시의 노후 아파트는 수직 증축 리모델링이 허용된다. 정부가 1일 발표한 ‘서민 주거 안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책’의 주요 내용을 문답으로 정리했다.
◆양도소득세 면제
-연말까지 집을 사면 무조건 양도소득세를 면제받을 수 있나.
“아니다. 어떤 집을 사느냐에 따라 달라진다. 9억원 이하 미분양주택이나 새로 짓는 주택을 산다면 5년간 발생한 시세 차익에 대해선 양도세를 내지 않아도 된다. 기존 주택을 사는 경우엔 집주인이 어떤 사람인지 먼저 확인해야 한다. 집을 사는 사람이 다주택자냐, 아니냐는 따지지 않는다. 집을 파는 사람이 1가구 1주택에 해당한다면 5년간 해당 주택에 대해선 양도세가 면제된다. 이때 집값은 9억원 이하, 전용면적은 85㎡ 이하여야 한다. 올해 안에 집을 샀다가 5년을 넘겨서 집을 되판다면 최초 5년의 시세 차익에 대해선 양도세가 면제되고 그 이후 기간에 대해선 과세된다. 집을 파는 사람이 다주택자라면 양도세 면제를 받을 수 없다.”
-집주인이 1가구 1주택자인지, 다주택자인지 어떻게 알 수 있나.
“매매계약서를 쓸 때 시·군·구청장에게 집주인이 1주택자인지 확인하는 도장을 찍어 달라고 해야 한다. 확인 도장을 받았다면 나중에 집을 되팔 때 세무서에 매매계약서 사본을 내면 된다. 하지만 확인 도장이 없으면 다주택자에게서 집을 산 것으로 간주되기 때문에 양도세를 내야 한다. 12월 31일 이전에 계약서를 쓰고 계약금을 냈다면 중도금이나 잔금을 치르지 않았더라도 양도세 면제를 받을 수 있다.”
-양도세 면제는 언제부터 적용되나.
“법을 고쳐야 하기 때문에 구체적인 시행일자는 국회에 달렸다. 정부는 8일부터 열리는 임시국회에 관련 법안을 제출하고 가능한 한 빨리 법안이 통과되도록 국회에 협조를 구하겠다는 방침이다. 야당이 반대하지 않는다면 이르면 이달 중에도 시행될 전망이다.”
◆생애최초주택 구입 지원
-총부채상환비율(DTI)과 주택담보대출비율(LTV)은 완화되나.
“두 가지 경우에 한해서만 완화됐다. 생애최초주택 구입자(부부 연봉 합산 6000만원 이하인 경우)와 ‘목돈 안 드는 전세제도’에 참여하는 집주인이다. 생애최초주택 구입은 정부가 운영하는 국민주택기금에서 대출받는 경우로 제한된다. ‘목돈 안 드는 전세’는 집주인이 세입자를 대신해 대출을 받는다는 점을 감안했다. 두 가지 경우 모두 LTV 한도는 집값의 최대 70%로 높아지고 DTI는 사실상 적용되지 않는다.”
-생애최초주택 에 대한 혜택이 늘었다는데.
“부부 연봉을 더해 6000만원이 넘지 않으면 연말까지 생애최초주택 구입 시 취득세를 내지 않아도 된다. 집값은 6억원 이하, 전용면적은 85㎡ 이하여야 한다. 다만 국회에서 관련 법을 고쳐야 하기 때문에 시행일자는 미정이다. 국민주택기금에서 지원하는 ‘생애최초주택 구입자금 대출’의 이자율은 현재 연 3.8%에서 집값에 따라 3.3%(3억원 이하)~3.5%(3억원 초과)로 낮아진다. 이미 관련 대출을 받은 사람도 금리 인하 혜택을 받을 수 있다.”
◆부동산 규제 완화
-토지거래허가구역은 어디서 얼마나 풀리나.
“구체적인 지역이나 해제 규모는 결정되지 않았다. 현재 토지거래허가구역은 1098.7㎢(전 국토의 1.1%)에 달한다. 이 중 그린벨트와 동시에 묶여 있는 토지거래허가구역에 대해 개발은 계속 제한하되 거래 제한은 최대한 풀어주겠다는 것이 정부 방침이다. 5월 중 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐 해제지역을 확정할 예정이다.”
-아파트 청약제도는 어떻게 바뀌나.
“민간 건설사가 짓는 대형 아파트(전용면적 85㎡ 초과)에 대한 청약가점제는 폐지된다. 중소형 아파트(전용 85㎡ 이하)에 청약가점제를 적용해 우선 분양하는 비율도 현재 75%에서 40%로 완화된다. 나머지 60%는 추첨 방식으로 분양자를 선정한다. 현재는 무주택자만 청약가점제에 의한 우선 분양을 받을 수 있지만 앞으로는 유주택자도 1순위 청약통장이 있다면 청약가점제에 참여할 수 있다. 전용 85㎡ 초과 민간 아파트에 적용되는 채권입찰제는 폐지된다.”
-분양가 상한제와 다주택자에 대한 양도세 중과제는 폐지되나.
“이번 부동산대책에도 포함됐으나 국회에서 처리될 전망은 밝지 않다. 민주통합당은 분양가 상한제 폐지에 대해 당론으로 반대하고, 다주택자 양도세 중과 폐지에 대해선 ‘제도는 유지하되 신축적으로 적용할 수 있다’는 입장이다.”
◆리모델링 활성화
-아파트 리모델링 수직 증축 허용은 무슨 뜻이고 어떤 효과가 있나.
“수직 증축은 기존 아파트 건물 위로 3~4개 층을 더 짓는 것이다. 수직 증축을 통해 아파트 가구 수가 늘어나면 이 집을 팔아 사업비에 충당할 수 있다. 집주인들의 부담이 줄어 사업이 활성화될 것으로 기대된다. 특히 지은 지 15년이 넘어 리모델링 대상 아파트단지가 많은 분당·일산 등 1기 신도시 주민들이 이번 조치를 환영할 것으로 보인다. 정부는 건물의 수명을 길게 하고 기능을 향상시키려면 재건축보다는 리모델링이 바람직하다는 입장이다.”
-건물 위로 층수를 더 높이면 안전문제는 없나.
“정부는 안전이 확실히 보장되는 경우에 한해 수직 증축을 허용한다는 입장이다. 따라서 전문기관의 안전성 검토와 심의를 반드시 받아야 한다.”
주정완 기자
◆총부채상환비율(DTI:Debt to Income)·주택담보대출비율(LTV:Loan to Value)=DTI는 매년 갚아야 하는 대출 원금과 이자가 연간 소득에서 차지하는 비율이다. 예컨대 연소득이 1억원이고 갚아야 할 원리금이 5000만원이면 DTI는 50%가 된다. LTV는 집을 담보로 대출받을 때 집값의 얼마까지 담보로 인정해 주는지 나타내는 비율이다. LTV 한도가 50%고 집값이 1억원이라면 5000만원(집값의 50%)까지만 빌릴 수 있다는 의미다.
