[리모델링으로 돈 벌기] 도심공간, 사무실만 고집해서야…

Q : 서울 지하철 2호선 선릉역 근처 4층짜리 건물(연면적 1백20평)이다. 1층은 식당, 나머지는 사무실로 임대 중인데 공실률이 크고 시세가 떨어져 고민이다. 2층은 보증금 3천만원에 월세 1백만원, 3층은 보증금 2천만원에 월세 1백만원을 받고 있다. 3층은 올해 안에 세입자가 나갈 예정이고 4층은 임대료를 낮췄는데도 6개월째 비어 있다. 리모델링을 해야 할지 고민이다. (신병제.서울 강남구 삼성동)

A : 신씨의 건물 주변엔 독신 직장인이 많은 편이다. 지하철 2호선 선릉역에서 걸어서 10분 거리인 데다 주변에 회사가 몰려 있기 때문이다.

따라서 사무실만 고집할 게 아니라 독신 직장인을 겨냥해 고시원과 원룸의 중간 형태인 2~5평짜리 '세미텔'로 리모델링을 하는 게 좋을 듯하다. 세미텔은 작은 공간에 침대.책상.붙박이장.전화기.냉장고.에어컨 등을 넣어 세를 놓는 형태다.

세미텔은 근린생활시설 중 사무실로 분류돼 방안에 주방과 욕실은 만들 수 없다. 대신 층마다 공동 세탁실.취사실.샤워실.화장실.휴게실 등을 갖추면 된다.

세미텔은 보증금 없는 선불 월세형태여서 임차인을 구하기 쉽고, 세입자는 자금부담이 작다.

신씨 건물 중 세미텔로 만들 수 있는 공간은 2~4층 90평. 1층은 리모델링 후 입주자 전용식당으로 활용하기 위해 그대로 두는 게 좋다. 세입자인 식당 주인과 협의해 입주자들이 싼 값에 식사를 할 수 있도록 하면 임대율을 높이는 데 도움이 된다.

90평이면 2~5평짜리 세미텔 20실을 만들 수 있다. 공용공간과 복도로 사용할 34평을 뺀 나머지 56평에 2평형 10실, 3평형 7실, 5평형 3실을 들이면 된다. 한 층을 여성 전용으로 만드는 것도 아이디어다.

공사비는 리모델링 비용과 가구 설치비 등을 합쳐 평당 1백70여만원으로 총 1억5천3백만원 선이다. 주변 월세는 ▶2평형 35만원▶3평형 50만원▶5평형 80만원 선이므로 매달 9백40만원을 받을 수 있다. 공사비를 전액 대출받을 경우 매달 1백2만원의 이자(연 8%기준)와 관리비를 빼면 세전 수익은 7백38만원에 이른다. 현재 상태로 둘 때 월수익 2백20만원의 3배 이상이다. 리노플러스 차홍영 팀장은 "비는 공간이 없어야 수익이 높은 만큼 입주자와 임차예약자 정보를 치밀하게 관리해야 공실 기간을 줄일 수 있다"고 조언했다.

◇ 체크 포인트=세미텔로 사용하는 바닥면적 합계가 1백51평(5백㎡) 미만이면 2종 근린생활시설로 분류돼 별다른 법적 제한이나 시설 추가 없이 리모델링을 할 수 있다. 용도변경이 아니므로 주차장을 추가 확보할 필요도 없다.

다만 세입자가 자주 바뀌므로 관리는 전문업체에 맡기는 게 좋다. 한 달에 1백만원의 비용이 들어가지만 청소와 입주자 민원 수렴, 월세 수납까지 모두 맡길 수 있다.

강황식 기자hiskang@joongang.co.kr>