천안 지역 주택유형별 미래가치 ⑥ 상가

천안의 도심 중심부에는 신부·두정·불당동 상권, 지역 중심에는 쌍용·신방동 상권이 형성돼 있다. 사진은 터미널 부근 신부동 상권 일대.

천안지역 주민들은 주거환경에 만족하고 있을까. 내가 사는 집의 미래가 치는 얼마나 될까. 주택 유형별 미래가치를 전망하는 시리즈 마지막 순서로 천안지역 주요 상권 현황과 미래가치를 이영행 부동산학 박사와 함께
분석해 봤다.

한 지역의 상권에서 사업 성패를 좌우하는 가장 중요한 요소가 바로 입지다. 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지라고 할 정도로 입지 여건은 어느 지역을 막론하고 최우선으로 고려해야 할 사안이다.

　입지 분석에 앞서 상권을 바라보는 시각을 점포 소유자(판매자)와 고객(구매자)의 입장에서 나눠 생각해 볼 필요가 있다. 판매자는 ‘자신의 상품이 고객에게 영향을 미칠 수 있는 범위 및 한계’를 고려해야 한다. 반면 구매자는 ‘저렴한 가격으로 품질 좋은 상품을 구입할 수 있는 점포를 찾는 방법’을 고려해야 한다.

상권이란 ‘점포 운영에 필요한 고객들이 살고 있는 지역’이라고 정의할 수 있다. 따라서 상권은 고정적이지 않고 고객의 욕구를 충족시켜 주는 지역으로 언제든지 이동할 수 있다. 상권은 거리·시간·인구(세대 수)와 같은 요소로 분류해 파악할 수 있다. 즉 상권 범위는 점포를 중심으로 고객과의 거리, 고객이 점포까지 오는 데 걸리는 시간, 점포가 수용할 수 있는 인구(세대 수) 등으로 정할 수 있다. 거리와 시간은 지도로 표시해 볼 수 있고, 사람 수는 숫자로 표현할 수 있다. 1·2·3차 상권으로 각각 구분해 설정하기도 한다.

　점포를 내려는 사업자가 입지를 선정하기 위해서는 이처럼 상권의 정의나 범위 설정에 대한 이해를 충분히 한 후 가맹사업자의 업종 특성에 따라 구체적인 입지조건이나 기준을 설정해야 한다. 입지조건이나 기준은 해당 업종의 수요층이 가장 많은 곳이라고 기대되는 지역이다. 체계적인 시스템을 갖춘 회사에서는 예정지역을 설정한 뒤 ▶기본적인 수요 확인 ▶가능 점포 수 ▶구체적인 지역을 설정해 어느 곳에 차려야 하는지를 명확히 해두고 분석을 전개해 나간다.

　일반적으로 도시 내에서의 상가 분포를 보면 중심부는 백화점이나 호텔 등이 자리잡는다. 역 중심과 같은 부도심은 일부 도심 기능을 분담해 백화점 분점, 쇼핑센터나 동종 점포가 모이는 현상이 두드러진다. 일정 지구의 상업기능을 담당하는 지구 중심에는 시장이나 수퍼마켓 등이 자리잡는 경우를 흔히 볼 수 있다.

　천안의 경우 백화점 2곳과 대형마트 8곳이 자리해 시장은 벌써 레드오션(경쟁이 치열한 시장)으로 변화했다. 대형할인점 경쟁이 심화하면서 자영업자의 설 자리는 더욱 좁아지고 있다. 점포 임대료는 1층 임대료가 가장 높고, 2층과 3층 등 고층으로 올라갈수록 임대료가 낮다. 1층에는 임대료 지불 능력이 큰 약국이나 은행 등이, 고층은 임대료 지불 능력이 상대적으로 작은 학원이나 독서실 등이 자리잡는 것이 일반적이다.

　천안의 도심 중심부에는 신부·두정·불당동 상권, 지역중심에는 쌍용·신방동 상권이 형성돼 있다. 나머지 지역은 산재형으로 점포가 형성돼 있다. 넬슨의 상가 입지 선정 8원칙을 적용하여 두정·불당·쌍용·신부동 등 4개 상권을 분석한 결과 두정동 상권이 40개 만점 중 27개로 가장 높게 나타났다. 나머지 상권은 25점으로 비슷하게 분석됐다. 두정동 상권은 배후지에 주택 공급이 계속될 경우 천안의 중심 상업지역으로 부상될 수 있다. 하지만 현재 배후지에 주택 공급 여건이 좋지 않아 일부 상권은 호황이지만 불황으로 고전하는 상가도 많은 편이다.

　불당동 상권은 토지 분양 가격이 높아 고가의 임대료와 미흡한 주차여건으로 불황을 겪고 있는 상가가 많다. 하지만 향후 불당동 맞은 편에 위치한 천안신도시와 연계하여 도시개발이 이뤄진다면 잠재적 가치가 높은 것으로 전망된다. 쌍용동 상권과 신부동 상권은 상권이 안정적으로 형성된 지역이다. 이 지역 상권은 실물경기와도 아주 밀접하게 움직이는 것으로 분석됐다.

　이영행 박사는 “천안지역 상권은 지역의 발전 상황이나 도시계획에 따라 미래가치가 영향을 받게 된다”며 “각 상권의 특성과 장단점을 파악하고 상권이 정해지면 그 안에서의 입지여건을 허프의 확률모형이나 넬슨의 입지선정 원칙과 같은 다양한 방식의 예측기법을 통해 분석하는 것이 좋다”고 말했다.

◆상가 입지 선정 8원칙=넬슨(R.L. Nelson)이 제시한 소매상점 입지원칙을 일컫는 부동산용어다. 상가 입지선정에 대한 다양한 학설과 가설이 존재하지만 가장 많이 인용되고 있는 것이 넬슨의 상가 입지선정 8원칙이다. 업종이나 규모와 상관없이 사업장이 갖추어야 할 절대적인 조건을 제시한 것으로 창업을 위한 입지 선정에 널리 사용된다. 상권 내 인구, 소득, 점포의 입지유형, 경합상태, 지가수준, 장래 발전가능성을 종합적으로 분석한다.　　

글=강태우 기자 도움말=이영행 박사
사진=조영회 기자