1대1 재건축 면적 증가 얼마나 늘어날까

[황정일기자]

“확대 가능 범위는 전문가 등과 논의해 이달 내에 결정할 계획입니다. 아예 확대 범위를 자율로 정하는 방안도 검토하고 있습니다.”

정부는 5•10 부동산 활성화 대책에서 1대1 재건축 때 기존 주택의 면적 증가 범위를 10% 이내로 제한한 것을 완화키로 했다.

기존 주택을 10%보다 더 넓힐 수 있게 하겠다는 의미다. 아예 확대 범위를 지자체 등에 맡기는 것도 고려 중이다.

강남권 중층(대개 10층 이상) 재건축 단지 가운데 적지 않은 단지가 소형 주택 의무비율 규제를 피하기 위해 1대1 재건축을 추진해 왔다. 하지만 이 방식대로 재건축을 하면 새 아파트를 기존 아파트보다 최대 10% 밖에 넓힐 수 없어 조합원 반발이 적지 않다.

무한정 늘리면 조합원만 부담

지난해 11월 강남구청이 1대1 방식으로 재건축안을 냈던 대치동 은마 아파트의 경우 전용 77㎡형의 조합원은 전용 84㎡까지 늘릴 수 있고, 종전 84㎡형 조합원 101㎡까지 면적을 늘릴 수 있다.

강남구청의 재건축안에 대해 조합이 강력 반발하면서 없는 일로 하는 해프닝으로 끝났는데, 조합이 반발한 가장 큰 이유가 바로 면적이다. 새로 짓는 아파트 크기가 너무 작다는 것이다. 좀 더 큰 집에 살고 싶은데 1대1 재건축으로는 한계가 있는 것이다.

그래서 이번에 정부가 꺼내 든 것이 면적 확대 방안이다. 그렇다면 면적 규제가 어느 정도까지 완화될까. 시장에서는 20~25% 사이가 될 것으로 내다본다. 기존 주택에서 20% 내지는 최대 25% 정도 늘리게 하는 것이 가장 이상적이라는 얘기다.

만약 20%를 늘릴 수 있다면 은마 전용 77㎡형 조합원은 전용 91㎡ 아파트에 입주할 수 있게 된다. 발코니 확장 등을 고려하면 실제로는 요즘 신규 분양하는 아파트의 40평(공급면적 142㎡) 정도의 아파트가 되는 셈이다.

한 건축설계업체 관계자는 “1대1 재건축을 추진 중인 서울 강남권 재건축 단지들이 대개 전용 59㎡ 이상이라는 점을 고려하면 20~25% 정도를 늘릴 수 있게 하는 게 가장 현실적”이라고 말했다.

25% 이상도 가능한 얘기지만 현실성이 떨어진다는 게 전문가들의 설명이다. 무엇보다 경기 침체로 중대형 아파트의 매력이 예전만 못하기 때문이다. 25% 이상 늘릴 경우 대부분의 중층 재건축 단지들이 중대형으로 탈바꿈하는 데 이에 대한 메리리트가 떨어진다는 얘기다.

용적률 문제도 있다. 면적을 무한정 늘릴 경우 남는 용적률이 없어 일반분양 물량이 안 나올 수도 있다. 결국 조합원 부담이 늘어날 수밖에 없는 셈이다.

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