[재산 리모델링] 여수에 사는 50대 회사원, 다른 지역의 부동산 4건 처분하고 싶다

중앙일보

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Q　 전남 여수에 사는 회사원 강모(52)씨. 요즘 다른 지역에 사놓은 부동산 때문에 골치가 아프다. 전체 부동산 비중은 총 자산 20억원의 50% 정도로 일반 가정에 비해 높은 편이 아니다. 하지만 투자 수익이 생각보다 나지 않고 매매가 쉽지 않기 때문이다. 또 부동산이 팔리더라도 세금이 많이 나올까 봐 걱정이다. 노후에도 여수를 떠날 생각이 없기 때문에 타 지역의 부동산을 어떻게 할지 고민이다.

A　 다주택 보유자를 위한 희소식이 있다. 얼마 전 정부가 ‘5·1 부동산 대책’을 발표하면서 주택 거래 활성화를 위해 서울·과천과 5대 신도시의 9억원 이하 1가구 1주택자의 거주 요건을 폐지했다. 2년 이상 살지 않아도 보유기간 3년이면 양도세를 면제해 주기로 한 것이다.

이에 따라 주택을 여러 채 가진 비거주자는 양도세가 가장 많이 나오는 주택을 맨 나중에 처분하는 식으로 하면 세 부담을 크게 줄일 수 있다.

　강씨는 지금 살고 있는 아파트를 비롯해 서울 개포동에 아파트 한 채, 서울 은평구 연립주택과 토지 등 4건의 부동산을 보유하고 있다.

이 중 개포동 아파트를 뺀 나머지 부동산은 매매 차익이 별로 없다. 과거 같으면 개포동 아파트를 팔 경우 양도세 3억원을 꼼짝없이 물어야 했다. 그러나 ‘5·1 부동산 대책’으로 거주 요건이 없어짐에 따라 개포동 아파트를 제외한 나머지 부동산을 순차적으로 정리해 1가구 1주택을 만든 다음 개포동 아파트를 팔면 양도세를 거의 물지 않게 된다.

　◆‘5·1 부동산 대책’은 비거주자에게 기회=가장 먼저 처분해야 할 부동산은 은평구 소재 연립주택이다. 인근의 재개발 사업이 정상적으로 진행되지 않고 있기 때문에 투자 가치가 크지 않다.

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또 주변에 편의시설이 부족하고 교통 접근성이 열악해 향후 가격 상승을 기대하기 어렵다. 최근 이 지역의 연립주택 경매 가격도 감정 평가액의 80% 수준밖에 안 돼 매매하기도 쉽지 않다. 연립주택을 처분하게 되면 현 거주 아파트를 팔아 전세를 살도록 하자. 이렇게 되면 개포동 아파트만 남게 돼 1가구1주택 비과세 요건을 갖추게 된다. 개포동 아파트는 재건축 호재가 살아 있고 ‘5·1 부동산 대책’에 따른 시장 활성화 기대감으로 처분이 용이할 것으로 판단된다. 이 아파트를 정리한 뒤 현 거주지역에서 다시 내 집을 장만하면 된다. 결국 최근 발표된 5·1 부동산 대책은 강씨에게 골치 아픈 부동산을 모두 처분할 수 있는 기회를 제공하는 셈이다.

　◆소득 공백기 넘길 연금 준비해야=강씨는 앞으로 2~3년 안에 정년 퇴직을 할 생각이다. 노후 자금 관리의 핵심은 안정적인 현금 흐름을 확보하는 일이다. 문제는 퇴직 후 국민연금 수령 시점인 65세까지 약 10년의 소득 공백기를 어떻게 지내느냐다. 우선 이미 가입한 퇴직연금을 10년 지급형으로 선택하면 매월 150만원을 수령할 수 있고 개인연금에선 20만원을 지급받게 된다. 여기에다 은퇴 시점에 10년 지급형 즉시연금에 1억원을 가입하면 매월 100만원이 나오게 돼 모두 270만원의 연금 확보가 가능하다. 이걸로 10년 동안의 소득 공백을 아쉬운 대로 때우면 된다.

65세부터는 국민연금에서 월 120만원이 나온다. 이걸로는 노후 생활비가 턱없이 모자란다. 퇴직할 때 일시납으로 3억원을 10년 거치식 즉시연금에 집어넣으면 국민연금과 합쳐 매달 326만원을 기대할 수 있다. 강씨네는 현재 9억원가량의 현금자산 동원 능력이 있다. 이 돈을 퇴직 시점에 매월 이자가 지급되는 채권을 사둘 경우 더욱 풍족한 노후를 누릴 수 있다.

　◆자녀 교육비는 변액유니버설로=강씨는 늦게 결혼해 퇴직 이후에도 두 자녀의 교육비가 적지 않게 들어간다. 대학원까지 마칠 경우 현재 가치로 2억2000만원의 교육자금이 필요하다.

먼저 보유 중인 주식 1억8000만원을 활용토록 하자. 나머지 4000만원에 대해선 매월 50만원씩 은퇴 시까지 적립식으로 투자하길 바란다. 변액유니버설보험을 선택해 자녀를 계약자로 전환하면 향후 비과세 통장으로도 활용할 수 있다.

서명수 기자