강남 초고층 개발 탄력 받는다

[임정옥기자]

부동산 시장이 바닥을 찍었다는 인식이 확산되는 등 시장 분위기가 사뭇 달라졌다. 회복조짐이 감지되고 있는 것이다.

수도권 아파트 값은 최근 한 달간 소폭 오름세를 이어가고 있다. 강남권과 과천 재건축 단지는 가격이 반등했다. 한남 5구역 등 서울 재개발 단지도 지분값이 오르고 있다.

부동산전문가들은 재건축 재개발 단지의 경우 내년에 부동산 시장을 이끌어갈 쌍두마차가 될 것이라고 입을 모은다.

개포지구 등 대표적인 재건축 단지들의 사업계획이 속속 완료되면서 지지부진했던 사업들이 속도를 낼 것으로 보이기 때문이다.

재개발 묻지마 투자 가능성 낮아질 듯

재개발 시장은 지분 가격의 상승과 하락에 있어 변동률은 크지 않을 것으로 보이며 선호지역 및 사업속도에 따른 가격차별화도 지속될 것으로 예상된다.

공공관리제도의 도입으로 재개발과 관련하여 투명한 정보제공으로 조합원이 사업비와 분담금을 제대로 알지 못하고 조합설립동의를 하는 등 `묻지마` 재개발 추진 가능성은 점차 낮아질 것으로 보인다.

2010년 10월 1일부터 서울지역의 재개발 등 도시재정비구역의 시공자 선정 시점이 ‘조합설립 인가 후’에서 ‘사업시행인가 후’로 늦춰졌다는 점과 약자 보호를 위한 동절기 강제 철거 금지 등으로 과거 최소 3년에서 최대 10년 넘게 걸렸던 재개발 사업 소요기간도 늘어날 가능성은 있다.

특히 2011년 3월 국토해양부의 도시재정비사업에 대한 실태조사 용역이 완료되면, 재개발 사업성이 없는 구역은 재개발 구역 해제 또는 축소 가능성도 있을 것으로 보인다.

재개발의 경우 일반 아파트 가격 시장에 상당 부분 영향을 받기 때문에, 지속적인 보금자리주택 공급 등으로 일반 아파트에 대한 민간 수요 축소가 지속된다면 2011년도에도 재개발 사업 지연 또는 취소 가능성이 높을 것으로 예측된다.

다만 재개발 속도에 따라 국지적인 가격 차이는 지속될 것으로 보이며 재개발 사업이 지연되더라도 선호도가 높은 한강변, 도심의 경우 가격이 오를 것으로 보인다.

사업진척 없는 구역은 일부 해제

전세금 상승, 급매물 소진, 거래량 증가, 미분양 감소 및 지방 시장 강세 등 각종 부동산 관련 지수가 하락세를 멈추고, 상승세로 전환되면서 전반적인 부동산 시장 회복에 대한 기대감과 가격 안정세로 바닥론이 대두되고 있다.

재건축 시장도 최근 한달 간 연속 상승세를 기록하며 호가 상승이 견인되고 있고, 제한적이기는 하나 강남권 위주로 연초 전 고점 수준의 거래가 성사 되는 등 투자심리가 빠르게 개선되고 있다.

따라서 올해 재건축 시장은 현재의 가격 안정세를 유지하면서 단지별 개발 호재에 따른 가격 등락을 반복할 것으로 보이며, 전반적인 상승세는 내년 상반기 이후 가능할 것으로 예상된다.

개포지역의 경우 전체적인 개발 청사진이 나온 상황이므로 이것이 구체화됨에 따라 시세가 탄력을 받을 것으로 보인다. 잠실 재건축단지 또한 제2롯데월드 등 건립이 본격화하면서 기대감이 고조되고 있다.

특히 최근 조합원 무상지분(재건축될 경우 조합원들이 추가부담금 없이 얻을 수 있는 지분)이 커지는 추세라 조합원 입장에서는 유리한 측면이 있다고 볼 수 있다.

임달호 현도컨설팅 대표는 "투자가치가 높은 곳의 경우 크게 10%까지 시세가 오를 것으로 보인다"며 "특히 서울 강남권의 경우 향후 신규 공급이 적기 때문에 희소가치를 인정받아 가치가 오를 여지가 많다"고 설명했다.

다만 재건축 사업을 둘러싼 이해관계가 워낙 첨예하다 보니 사업진행이 예상보다 더뎌질 수 있다.

서울시내 재건축단지의 경우 조합설립을 추진하는 때부터 완공 후 입주하는 시점까지 길게는 10년까지 걸리기도 한다. 따라서 시세차익을 노리고 과도한 금융부담을 안을 경우 오히려 손해가 날 수 있음을 유념해야 한다.

특히 한강변 전략ㆍ유도정비구역의 경우 내년부터 구체적 개발계획이 순차적으로 공개돼 이들 지역에 투자쏠림 현상이 다시 한 번 나타날 것으로 전망됐다.

서초구가 자체 마련한 마스터플랜을 공개한 반포유도정비구역에서는 이미 매수문의가 활발히 나타나고 있다는 게 부동산관계자들의 설명이다.

분양단지 노려볼까

재건축 재개발의 단점은 오랜시간 자금이 묶일 수 있다는 점이다. 특히 주민 반발이나 소송 등으로 10년이 훌쩍 넘기는 사업도 있다.

부동산 경기가 좋지 않을 경우엔 매물이 팔리지 않을 때가 많고 사업이 지연될수록 향후 내야하는 추가부담금이 높아져 선뜻 투자를 꺼리는 수요자들이 있다.

이럴 경우 재건축 재개발 단지의 일반분양을 노리는 것도 방법이다.

내년에는 서울지역의 재개발·재건축 아파트 분양 가구수가 올해보다 큰 폭으로 증가할 것으로 보인다.

한 부동산중개업소에 따르면 내년도 서울에서 공급될 재개발(도시환경정비사업 포함)·재건축 아파트 규모는 313개 사업지에 2만5428가구이다.

이는 올해와 비교해 사업지 수(30곳)는 비슷한 수준이지만 가구 수(1만1411가구)는 2배 이상으로 늘어난 것이다.

서울지역의 재개발·재건축 사업은 최근 몇년간 관련 제도 변경과 금융위기, 부동산 경기 침체 등으로 차질이 빚어지면서 아파트 분양물량이 감소하는 추세였다.

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