전 재산 4억원을 부동산에 투자한다면

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Q.
직장에 다니며 알뜰살뜰 아껴 4억원을 어렵게 모았습니다. 이 돈을 어디에든 투자하고 싶은데 마땅한 곳이 없습니다. 투자 성향이 보수적이라 주식보다 부동산을 중심으로 알아봤지만 주택시장 침체와 상가 가격 급등으로 적당한 곳을 찾지 못했습니다. 앞으로 직장생활은 계속할 것이기 때문에 높은 수익률을 기대하진 않습니다. 안정적이고 매월 어느 정도 수익을 내 생활에 여유를 줄 수 있는 투자처가 없을까요?

세제 혜택 큰 54m² 이하 아파트에

A.
주택임대 사업을 하면 월 임대수익을 얻을 수 있습니다. 정부 정책에 따라 1가구 2주택 이상 소유자는 2년 동안 유예되긴 했지만 엄청난 세금 폭탄을 짊어져야 합니다. 주택임대 사업을 하면 은행금리 이상의 고정수익을 얻을 수 있고, 세금 감면 혜택도 받을 수 있어 안정적이면서도 경쟁력이 있습니다. 주택시장이 지금은 침체기지만 부동산 투자 가운데 가장 안정적인 소형주택은 앞으로 1·2인 가구의 증가에 따라 수요가 늘어 투자 위험이 낮습니다.

주택임대 사업의 장점으로 세제 혜택과 자산가치 상승을 들 수 있습니다. 우선 세제 혜택으로는 주택 면적에 따라 취득세 및 등록세 감면 효과(60㎡ 이하 취득 시 취득세 100%, 등록세 100% 감면)가 있고, 재산세는 40㎡ 이하 100%, 60㎡ 이하 50%, 85㎡ 이하 25%가 각각 감면됩니다. 종합부동산세 역시 이들 주택은 합산이 배제되기 때문에 결과적으로 비과세됩니다. 또 일정기간(수도권 7년)이 지나고 매각하면 양도세가 중과되지 않고 장기보유 특별공제를 받아 양도세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.
　
자산가치 상승 측면으로는 최소한 물가상승률 이상 임대료가 올라 시중금리보다 높은 수익을 기대할 수 있습니다. 앞으로 임대료 상승에 따른 부동산 가격 상승과 주택시장 반등에 따른 자산가치 증대의 효과도 노릴 수 있습니다.

일반적으로 주택임대 사업이라고 하면 오피스텔 투자를 생각합니다. 하지만 오피스텔은 주택이 아니기 때문에 매입임대 사업자의 혜택을 받을 수 없습니다. 이번 정부 정책으로 수도권에서 주택면적(전용면적) 85㎡ 이하 취득 시 공시가격 6억원 이하의 주택 3호 이상을 7년간 보유·임대하면 매입임대 사업자의 혜택을 받을 수 있습니다. 기존에는 공시가격 3억원 이하, 5호 이상, 10년 보유·임대라는 기준이 적용됐습니다. 서울은 기존의 기준을 유지합니다. 소재가 동일 특별시, 광역시, 도로 한정되기 때문에 서울과 인천광역시를 제외한 수도권 어느 도시라도 3호 이상에 투자하면 매입임대 사업자 자격이 됩니다.

임대사업으로 투자 수익을 올리려면 대상 지역을 선정하고 그에 맞는 입지 여건을 갖춘 주택을 매입해야 합니다. 서울에서는 지하철역을 도보로 이용할 수 있는 역세권과 대학가 주변, 사무실 밀집 지역이 좋습니다. 수도권이라면 공단, 대학교나 대규모 유통시설을 끼고 있는 아파트가 유망합니다.
　
또 주택 구입 단가가 수익률을 좌우하기 때문에 경매로 낙찰받거나, 매매가격보다 임대료가 높은 아파트를 고르는 게 좋습니다. 전세와 월세 중 어떤 것을 선택할 것인지는 투자자의 자산에 따라 달라집니다. 보통 월세를 선호하지만 종합소득이 높은 사람은 전세가 월세보다 유리할 수도 있습니다. 수도권 매입임대 사업은 7년 이상 투자 기간이 소요되기 때문에 다가구나 단독주택보다 관리가 편한 아파트가 유리합니다. 세제 혜택이 크고 임차수요층이 두꺼운 전용면적 59m² 이하인 아파트를 권합니다.
　
　

박상욱 우리은행 PB사업단 차장