[재산 리모델링] 월 수입 절반이 원리금 갚는 데 들어가 … 뉴타운 내 주택 팔까요

중앙일보

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Q　서울 노원구에 사는 박모(41)씨 부부. 교육사업으로 맞벌이를 하면서 3명의 자녀를 키우고 있다. 현재 오피스텔에 거주하는 박씨는 3년 전 뉴타운으로 지정된 서울 미아동 소재 단독주택을 1억5400만원에 사들였다. 하지만 뉴타운이 완공되려면 최소 4년을 더 기다려야 하는 데다 담보대출에 대한 원리금 상환 부담도 적지 않아 적절한 시기에 처분할 생각이다. 박씨는 미아동 집 처분 여부와 여윳돈의 활용방안에 대해 문의해 왔다.

A　 박씨네는 고소득자에 속한다. 부부 합산 수입이 매달 1000만원이 넘는다. 하지만 빚도 많다. 월 수입의 절반 가까이가 대출 원리금 상환에 들어간다. 부동산 보유 비중도 90%를 웃돈다. 이런 자산구조로는 자녀교육·내 집 마련·노후준비라는 ‘세 마리 토끼’ 사냥에 나설 수 없다. 게다가 박씨 부부는 급여소득자가 아니다. 퇴직금이 없고 자녀교육비나 노후연금도 스스로 알아서 해결해야 한다. 그래서 박씨네가 미아동 단독주택을 처분하려는 계획은 합당해 보인다. 미아동 뉴타운은 투자가치 측면에서도 재고해 봐야 한다. 박씨네가 뉴타운에서 30평대 아파트를 받으려면 추가로 내야 하는 분담금 2억7000만원을 합쳐 모두 4억2400만원이 들어간다. 주변의 같은 평수 아파트 가격은 4억6000만~5억원 정도. 앞으로 아파트 값이 계속 올라간다면 모를까 지금의 시장 분위기로는 수익성을 크게 기대하기 어렵다. 또 입주 시까지 걸리는 시간과 그동안 발생하는 이자 및 기회비용을 감안하면 더욱 매력이 없다. 박씨네는 미아동 단독주택을 처분해 빚 청산에 나서는 게 시급하다. 그래야 몸집이 가벼워져 재무설계의 ‘새판짜기’가 가능해진다.

◆적립식 펀드로 교육비 마련=박씨네가 미아동 뉴타운 내 단독주택을 팔아 양도세 650만원 등 비용을 빼고 빚 정리를 하고 나면 6000만원가량의 여유자금이 생긴다. 또 은행대출에 대한 원리금 상환부담이 없어지므로 매달 538만원을 저축이나 투자에 활용할 수 있다. 이 돈으로 가장 먼저 할 일은 세 자녀의 교육을 위한 필요자금을 조성해 나가는 것. 먼저 첫째를 위해 30만원씩 붓고 있는 변액유니버셜 보험은 그대로 놔두되, 매월 5만원인 적립식 펀드 불입액을 20만원으로 늘리자. 둘째와 셋째 앞으로 들어놓은 적립식 펀드에도 각 50만원(현재 5만원씩 불입 중)씩 부어 나가자. 이렇게 하면 대학입학 때까지 첫째와 둘째는 각각 4000만원, 셋째는 5000만원의 학자금을 만들 수 있다.

◆주택청약종합저축에 가입하라=현재 살고 있는 상계동 오피스텔은 투자가치가 크지 않고 세 자녀를 키우기엔 협소하므로 아파트로 갈아타는 게 좋겠다. 인근의 30평대 아파트로 옮길 경우 2억원 정도가 추가로 필요하다. 여유자금 6000만원을 안정적으로 굴리면서 매월 168만원을 투자해 목돈을 만들어 합치면 5년 후 2억원을 만들 수 있다. 먼저 6000만원은 정기예금과 원금보장형 ELS(주가연계증권) 같은 대안상품에 운용하면 된다. 또 168만원 중 100만원은 정기적금에, 68만원은 적립식펀드에 각각 불입해 불려나가도록 하자. 이와 함께 주택 소유나 가구주 여부에 관계없이 누구나 가입할 수 있어 만능통장으로 불리는 주택청약종합저축에도 부부 각자 매월 10만원씩 납입하길 바란다.

◆DLS 등 파생상품으로 노후 대비를=박씨 부부는 어떤 재무목표보다 더 꼼꼼하게 챙겨야 할 게 노후생활자금 마련이다. 노후생활에 가장 큰 밑천이 되는 퇴직금이 없기 때문이다. 노후생활비가 월 200만원이 든다고 가정할 때 이제부터 60세 은퇴 기준으로 매달 200만원을 투자해야 한다. 지금 변액연금과 연금보험에 붓고 있는 65만원 외에 135만원의 추가투자가 필요하다는 얘기다. 그렇다고 노후생활비 100%를 연금으로 준비할 것까지는 없다. 주력은 연금상품으로 하되 유동성 확보를 위해 일반 장기 금융상품으로도 일부 준비하는 게 바람직해 보인다. 일단 변액연금 등의 불입금을 150만원으로 증액할 것을 권한다. 나머지 50만원은 안정성에 무게를 두어 상호저축은행의 부금을 부어 나가다 어느 정도 목돈이 생기면 원금이 보장되는 DLS(파생결합증권)·ELD(주가연계예금) 등에 투자하도록 하자.

서명수 기자

◆자문단=이택주 SK MONETA 수석컨설턴트, 최태희 신한은행 서울파이낸스골드센터 PB팀장, 정현영 미래에셋생명 퇴직연금자산관리팀 차장, 양해근 우리투자증권 부동산 팀장(왼쪽부터)

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