목동 신시가지 아파트 재건축, 시동 걸었다

중앙일보

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1980년대 대규모로 조성된 서울 양천구 목동 신시가지 단지. 계획적으로 개발돼 생활 편의시설을 잘 갖추고 있고 교육여건이 좋아 서울 강남권에 버금가는 인기 주거지로 꼽힌다.

입주 30년 가까이 된 이곳에 요즘 재건축 움직임이 강하게 일고 있다. 대단지인 데다 관심 주거지여서 재건축이 본격화하면 서울의 주택시장에 큰 영향을 미칠 것으로 보인다. 하지만 넘어야 할 산이 많아 섣부른 투자는 조심해야 한다고 전문가들은 말한다.

◆재건축 청사진 마련 나서=양천구청은 목동 단지 재건축을 위한 마스터플랜 수립을 위해 최근 설계 공모에 나섰다. 85~88년 입주한 신시가지 14개 단지 2만6600여 가구로 면적은 203만7918㎡다. 공모에서 당선된 업체는 19개월간 목동아파트의 건축·교통·녹지·경관 등의 계획과 1~14단지 통합 개발 여부 등의 개발 밑그림을 그려야 한다.

구청이 재건축 사업 준비를 시작한 것은 신시가지의 재건축 시점이 됐다고 판단했기 때문이다. 현행 규정으로는 85년 가장 먼저 입주한 1단지는 2013년부터 재건축할 수 있다. 서울시 의회가 추진 중인 재건축 연한 단축(입주 20년)이 결정되면 14개 단지가 올해부터 당장 재건축을 할 수 있다.

익명을 요구한 양천구청 균형개발과 담당자는 “목동아파트의 재건축 연한이 다가오는 데다 대단지이다 보니 체계적인 개발 방향을 마련할 필요가 있다”고 말했다. 주민들 사이에서도 낡은 배관과 주차난 등의 민원이 잇따르면서 재건축 목소리가 커지고 있었다. 구청은 목동신시가지 단지를 재건축 예정 구역으로 지정해 달라고 서울시에 건의할 계획이다.

◆안전진단이 변수=목동단지를 재건축하면 개발이익이 많이 생길 것으로 분석된다. 정부의 재건축 규제 완화로 건축 규모를 지금의 2배 정도로 늘릴 수 있기 때문이다. 현재 용적률(대지 면적 대비 지상 건축 면적 비율)이 평균 132.62%인데 재건축 용적률은 최고 300%까지 올릴 수 있다.

하지만 낙관할 수는 없다. 전문가들은 목동 재건축 사업이 넘어야 할 가장 큰 고비로 안전진단을 꼽는다. 지난해부터 구조 안전성 항목 비중이 줄어들면서 안전진단 기준이 완화됐지만 목동단지가 워낙 튼튼하게 지어졌기 때문이다.

J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “정부가 목동단지를 지을 때 내구성을 워낙 강조했기 때문에 안전진단 통과(안전에 문제가 있다는 판단)가 쉬워보이지 않는다”고 말했다. 대부분 안전진단을 통과한 강남구 개포동 주공단지보다 나중에 지어져 구조가 훨씬 튼튼하다는 것이다.

반면 백텔 종합건축사사무소 박영철 소장은 “전문기관에서 측정해봐야겠지만 멀쩡해 보이는 외관과 달리 내부는 배관·엘리베이터 등 설비 노후화가 심각해 안전진단 통과가 어려울 것 같지 않다”고 말했다.

주민들의 재건축 의지도 변수다. 지난해 구청은 자체 연구 결과 지금과 같은 쾌적성을 유지하는 데는 리모델링이 낫지만 사업성에선 재건축이 유리한 것으로 보고 재건축으로 결론을 냈다. 그러나 리모델링을 원하는 주민들은 “사는 데 큰 불편이 없다”며 시큰둥한 반응을 보이기도 한다.

목동 재건축이 당장 가시화하지는 않아서인지 투자수요가 크게 늘지는 않는다. 3단지 117㎡가 11억~11억5000만원, 90㎡는 7억~7억4000만원 선으로 지난해 말 수준이다. 목동 매일공인 김흥주 대표는 “단지·주택형마다 대지 지분이 달라 투자성에 차이가 많으므로 매입 때 이를 고려해야 한다”고 말했다.

임정옥 기자