상가건물임대차보호법이란 세입자의 권리를 보장하기 위해 과도한 임대료 인상 등을 법률적으로 제한한 법으로, 적용일인 2002년 11월 1일부터 효력을 가지므로 이 시기 이후에 계약한 상가(이전 계약자라면 세무서를 찾아 사업자등록정정신고)라면 크게 4가지 권리를 부여받게 된다.
부동산 분쟁을 주로 담당하는 김광호 변호사는 “임대차 존속기간보장이라 하여 최대 5년간 계약갱신을 요구할 수 있으며, 대항력이 발생해 건물 소유주가 바뀌더라도 임차권(임대차) 주장이 가능하다.”라며 “여기에 임대한 상가가 경매나 공매에 넘어간다면 후순위 채권자보다 우선변제를 받을 수 있는 우선변제권이 보장되고, 임대인(상가 주인)이 세를 올리려 할 때도 1년을 기준으로 보증금의 최대 9%(종전 12%)를 상한선으로 두어 과도한 임대료의 부담에서 벗어날 수 있다.”고 밝혔다.
그러나 이러한 권리는 모든 임차인(세입자)에게 적용되는 것이 아니라 일정 요건을 갖춘 임차인에게만 권리가 부여되므로 자신이 요건에 부합되는지 알아보는 작업이 선행되어야 한다.
김 변호사의 말에 따르면 상가임대차보호법은 영세 상인을 위한 법률적 제도이므로 보증금과 월세를 환산해 더한 환산보증금이 일정 금액 이하일 때만 권한을 누릴 수 있다고 한다. 이때 서울이라면 2억 6천만 원, 서울시를 제외한 과밀억제권은 2억 1천만 원, 광역시는 1억 6천만 원, 그 외 지역은 1억 5천만 원 이하일 때 법의 적용 대상이 된다. 환산보증금 계산방법은 월세에 100을 곱한 금액을 보증금에 더하면 된다. 가령 보증금 5천만 원, 월세 200만원이라면, 환산보증금은 2억 5천만 원[(200만원 × 100) +5천만 원]이 된다.
그러나 일정 요건을 갖췄다고 해도 건물을 인도받은 후 세무서를 방문해 사업자등록을 끝마치지 않으면 건물의 임차인이라는 법적인 인정을 받지 못한 것과 다름없으므로 사업자등록을 신청을 통해 법률적 구제를 받을 수 있도록 미리 조치를 취해 놓아야 하며, 임대차계약서와 사업자등록신청서의 내용이 일치할 때 확실한 법의 테두리 안에 든다니 기억하길 바란다.
한편 동일한 건물 내에서 상가의 위치를 바꿔 같은 임차인과 재계약을 할 때 많은 이들이 기존에 획득했던 권리가 지속되는 것으로 생각하는데, 법에서는 별개의 목적물로 인식하고 있어 이전(移轉) 시 전(前)의 권리는 소멸하므로 사업자등록 정정신고를 통해 자신의 법적 권리를 새로 갱신할 필요가 있다고 한다.
마지막으로 김광호 변호사는 “법은 최소한의 사항이라도 숙지하고 자신의 권리를 찾으려 할 때 제대로 된 효력을 발휘한다.”며 “그러나 예외사항이 존재하는 등 기본 틀 안에서 탄력적으로 적용되기도 하므로 전문가의 귀띔을 받는 것도 좋겠다.”라고 조언했다.
도움말: 법무법인베스트 김광호 변호사
<본 자료는 정보제공을 위한 보도자료입니다.>
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