'주택임차권 등기명령제가 시행되면 전세금 떼일 염려는 없는가.' 오는 3월1일 시행예정인 주택임대차보호법 개정내용에 대한 집주인.세입자들의 관심이 높다.
가장 시선을 끄는 대목은 임차권 등기명령제. 대부분 임차권에 등기를 해놓으면 전세금을 받는데 아무 문제가 없을 것으로 생각하지만 실상은 그렇지 않다.
우선 임차권 등기는 계약기간이 만료됐거나 임대가 종료됐는데도 전세금을 돌려주지 않았을 때만 신청할 수 있다. 계약기간 만료 전에는 신청자격 자체가 없다는 얘기다.
임차권 등기를 해놓았다고 다 안심할 게 못된다. 처음 이사올 때 선순위 채권자가 있는 경우 임차권 등기를 해도 대항력은 여전히 없다. 집이 경매로 넘어가게 되면 우선 선순위 채권자의 빚을 갚고 남은 돈이 있으면 전세금으로 배당된다. 만약 낙찰대금이 적어 전세금 일부만 받는다든가 아니면 한푼도 못받는다 해도 하소연할 길이 없다.
다음의 관심사항은 계약기간이 끝날 때까지 서로 이사여부를 통보하지 않은 경우. 지금까지는 묵시적 계약갱신으로 간주하고 2년간 재계약이 된 것으로 생각했다.
하지만 이번 개정으로 묵시적 계약갱신이 됐더라도 세입자는 아무 때나 이사할 수 있다. 다만 통지를 한지 3개월후 이사를 해야 한다. 물론 2년간 그대로 살아도 돼 세입자 입장에선 그만큼 선택여지가 많다. 집주인은 중간에 세입자를 내 보낼 수 없다. 지금처럼 2년간 재계약 되기 때문이다. 그러나 중간에 세입자가 나간다고 하면 전세금을 돌려줘야 한다.
그렇다면 이사여부 통지는 언제까지 해야 하는가. 집주인.세입자 모두 계약기간 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 통지해야 한다. 계약기간이 1개월이 안남은 시점에서 이사통지를 하면 묵시적 계약갱신으로 처리된다.
이번 개정법은 기존 계약분에도 적용되느냐는 것도 관심사항. 법에는 특별한 이유가 없는한 존속중인 임대차 계약분도 해당된다고 돼 있지만 구체적인 범위는 판사들의 해석사항이다.
서울지법 박해식 판사는 "임대계약이 만료됐으나 전세금이 반환되지 않은 경우, 묵시적 계약갱신분 등 집을 비우지 않은 상태에서 사실상 임대차가 유지되고 있는 사안은 모두 개정법안의 적용대상으로 봐야 한다" 고 말했다.
최영진 기자
