수도권에 10년간 주택 300만 채를 짓는 ‘9·19 대책’이 처음부터 삐걱거리고 있다. 대부분의 규제는 지방자치단체 조례를 바꿔야 완화할 수 있는데 서울시와 중앙정부의 생각이 서로 다르기 때문이다.
뉴타운 추가 지정이 대표적이다. 권도엽 국토해양부 1차관은 19일 “서울시도 뉴타운을 추가 지정할 것”이라고 했지만 지정권을 가진 서울시는 “뉴타운 개발의 문제점을 해소하기 전에 추가 지정은 없다”고 밝혔다. 부동산 시장의 핵인 서울 도심에서 주택 공급을 늘리지 못하면 ‘공급으로 집값을 잡겠다’는 정부 계획은 구호로 끝날 수 있다. 서울시의 연간 주택 수요는 10만 가구에 이르지만 최근 공급은 연 5만~6만 가구에 머물러 있다.
◆뉴타운 논란=국토부는 수도권 주택공급 방안의 첫머리에 뉴타운을 올렸지만, 서울시로선 뉴타운이 제일 부담스러운 방안이다. 동시다발적으로 추진된 뉴타운으로 인해 올 초 강북 지역은 전세난을 겪었다. 서울 성동구의 100㎡ 빌라 전셋값은 두 달 만에 3000만원이 뛰어 1억5000만원까지 올랐다. 또 뉴타운 지역에 살던 주민이 뉴타운 개발 후에도 계속 거주하는 경우는 30%에 못 미친다. 서민을 쫓아내는 뉴타운이란 비판에 서울시는 곤욕을 치렀다.
게다가 4월 총선에 출마한 국회의원 후보들이 앞다퉈 뉴타운 지정을 공약하면서 부동산 시장은 혼란을 겪기도 했다. 오세훈 시장은 이 문제로 20일 검찰 조사를 받았다.
근본적인 입장의 변화가 생기지 않으면 서울의 뉴타운 추가 지정은 ‘눈 가리고 아웅’ 식이 될 가능성이 있다. 현재 서울에는 뉴타운으로 불리지만 법률상 ‘재정비촉진지구’로 지정되지 않은 곳은 왕십리·천호 등 8곳이다. 이 지역을 재정비촉진지구로 지정하면 명목상은 ‘추가 지정’이지만, 개발 기간이 단축될 뿐 추가 공급으로 보긴 어렵다.
뉴타운이 주택을 추가 공급하는 효과는 별로 없다는 점도 문제다. 올해 관리처분계획 인가를 받은 뉴타운 지역의 세대 수는 총 1만3985세대인데 뉴타운 개발로 새로 들어설 주택은 1만1205채다. 다닥다닥 붙은 다세대·다가구 주택이 헐리고 널찍한 아파트가 들어서면서 거주자 수는 오히려 줄어드는 것이다.
◆용적률도 이견=주택시장에서 가장 관심이 많은 규제가 용적률이다. 개포지구 1만2000여 가구는 용적률(평균 177%) 때문에 재건축 사업에 진전이 없는 상황이다. 서울시가 조례로 용적률 완화를 막고 있기 때문이다. 주요 주택가가 포함된 2종 일반 주거지의 경우 국토계획법상으론 용적률 상한이 250%다. 그러나 서울시의 상한선은 이보다 50%포인트 낮은 200%다. 용적률은 법이 정한 범위 내에서 지자체가 조정할 수 있다. 서울시 관계자는 “지역 여건에 따라 인센티브를 줄 수는 있겠지만 일률적인 용적률 증가는 마구잡이 개발을 부추길 수 있다”고 말했다.
그린벨트 해제에도 서울시는 소극적이다. 김효수 서울시 국장은 “도시 미관과 환경에도 문제가 있고, 인근 주민들이 임대주택 건설에 반대하는 실정도 감안해야 한다”고 말했다. 서일대 이재국 교수는 “가뜩이나 부동산 시장의 불안이 큰데 정부가 서울시와 충분한 합의를 하지 않은 채 공급 대책을 내놓아 혼란만 부추기고 있다”고 말했다.
김영훈 기자
◆용적률=건물의 총넓이가 땅 넓이의 몇 배인지를 의미하는 건축 용어다. 1000㎡ 땅에 바닥 면적이 200㎡인 10층짜리 아파트(총넓이 2000㎡)를 지으면 용적률은 200%다. 정부는 마구잡이 개발을 막기 위해 주거·교통 여건을 감안해 지역별로 용적률을 제한하고 있다. 단독주택이 많은 1종 전용주거지역은 100%, 아파트가 많은 2종 일반주거지역은 250%, 상가가 많은 일반상업지역은 1300%가 용적률 상한이다.
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