[9.19부동산대책] 목돈 없는 서민, 집값 나눠 내도록 ‘지분형 주택’ 공급

중앙일보

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내 집이 없는 사람들이 집 걱정에서 벗어날 수 있을까. 정부의 ‘9·19 주택 공급 방안’에는 무주택자들이 집을 마련할 수 있는 대책이 포함됐다. 분양주택과 임대주택에다 지분형 주택까지 망라돼 있어 선택의 폭이 넓어졌다. 형편에 맞는 내 집 마련 전략을 알아본다.

지분형 분양주택은
30%만 내고 입주 … 10년 동안 세 차례 분납

　집값을 처음 분양받을 때와 입주 후 4년, 8년, 10년 네 차례에 걸쳐 쪼개내는 ‘지분형 분양주택’이 등장한다. 대신 집값을 완납할 때까지 매달 임대료를 내야 한다. 크기는 전용면적 85㎡ 이하이고, 주택청약저축에 든 저소득 무주택 세대주가 청약할 수 있다. 물량의 30%는 저소득 신혼부부에게 돌아간다. 이르면 올해 안에 수도권에서 주공 등이 분양하는 주택 중 1000가구 정도를 지분형으로 정해 시범사업을 한다.

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-돈을 어떻게 나눠 내나.

“돈을 낼 때마다 감정가를 새로 매겨 감정가의 30%, 20%, 20%, 30%를 차례로 낸다. 예를 들어 첫 감정가가 2억원, 입주 4년 뒤에 2억6000만원, 8년 뒤 3억원, 10년 뒤 3억4000만원이 됐다고 하자. 처음엔 감정가 2억원의 30%인 6000만원을 내고, 입주 4년 뒤 2억6000만원의 20%인 5200만원을, 세 번째는 6000만원, 마지막엔 1억200만원을 낸다. 두 번째와 세 번째 내는 금액에는 선택 옵션을 뒀다. 최초 감정가에 해당하는 돈을 은행 정기예금에 넣어뒀을 때 만들어지는 금액의 20%를 낼 수도 있게 했다. 처음 감정가가 2억원이고 정기예금 금리가 6%라면, 이 기준금은 입주 4년 뒤에 약 2억5200만원, 8년 뒤엔 약 3억1900만원이 된다.

-왜 옵션을 뒀나.

“집값이 많이 뛸 때 부담을 덜어주려는 것이다. 하지만 집값이 내려가면 분양을 받지 않아도 된다. 이미 낸 집값은 돌려받는다.”

-임대료는 얼마인가.

“앞서 예처럼 감정가가 2억원→2억6000만원→3억원으로 올랐다고 하자. 입주 후 4년까지는 최초 감정가 2억원에 미취득 지분율(70%)과 기준금리(국민주택기금 구입자금 대출금리)를 곱한 것이 연간 임대료가 된다. 현재 기준금리인 5.2%로 계산하면 1년에 728만원이다. 이를 12개월로 나눠 매월 60만7000원씩 낸다. 4~8년까지는 감정가 2억6000만원에 미취득 지분율 50%와 기준금리를 곱한 676만원을 1년 동안 낸다.

권혁주 기자

분양받을 사람은
공공아파트 청약 때 3지망까지 지원 가능

　도심 외곽의 대규모 공공아파트 단지에 들어가고 싶은 사람은 새로 도입되는 청약방식인 ‘사전예약제’를 우선 검토할 만하다. 비슷한 시기에 공급하는 공공 분양아파트를 묶어 청약자로부터 미리 3지망까지 예약을 받는 방식이다. 대학입시에서 학과를 1, 2, 3지망까지 지원하는 것과 유사하다. 1지망에서 떨어져도 2지망 또는 3지망에 합격할 수 있는 것처럼 1지망으로 예약한 곳에서 떨어지더라도 2, 3지망에서 당첨될 수 있다.

전용면적 85㎡ 이하의 중소형 아파트가 대상이다. 청약저축에 가입한 무주택 서민, 신혼부부 등이 청약할 수 있다. 예컨대 송파·동탄2·검단신도시가 비슷한 시기에 실시계획 승인을 받을 경우 이곳의 중소형 아파트를 대상으로 같은 날에 사전예약을 받는다. 청약자들은 설계도·평수·분양가를 검토해 원하는 순서대로 1~3지망을 정해 신청하면 된다. 사전예약제는 실시계획이 승인 나면 분양하기 때문에 지금보다 1년 이상 빨리 집을 공급하는 효과가 있다.

사전예약은 주택공사의 인터넷 홈페이지를 통해 연 2회(봄·가을) 1개월 동안 받는다. 당첨자는 무주택 기간, 청약저축 납입 횟수, 저축액, 부양가족 수를 따져 선정한다. 동점이 나오면 생애 최초 구입자, 부양가족이 많은 사람에게 우선권을 줄 계획이다.

국토해양부는 2018년까지 공공택지에서 분양하는 중소형 주택 70만 가구 중 80%인 56만 가구를 사전예약 방식으로 공급할 계획이다. 나머지 20%는 일반 청약으로 공급한다.

도심에서 살고 싶은 사람은 단지형 다세대 단지를 노려볼 만하다. 기존의 다세대 주택은 흩어져 있어 주거 환경이 좋지 않았다. 단지형 다세대 주택은 도심에 20~149호 규모로 단지를 만들어 공급하는 방식이다. 집단화했기 때문에 주거 환경이 좋아진다. 전용면적 85㎡ 이하의 주택만 공급한다. 청약방식은 확정되지 않았다. 내년부터 공급된다.

김종윤 기자

30년간 빌려주는 임대주택 40만 채 공급

　아파트를 분양받기에는 힘이 부치는 저소득층은 임대주택을 노려볼 만하다. 2018년까지 공공부문에서 80만 가구, 민간에서 10만 가구 등 총 90만 가구의 임대주택을 공급한다.

내년부터 최저소득층을 대상으로 한 영구임대주택이 공급된다. 집을 빌린 사람이 세상을 뜰 때까지 영구히 임대해 살 수 있다. 가구 소득이 월평균 98만원 이하인 기초생활수급자가 대상이다. 소득이 낮은 홑부모 가정, 장애인, 국가유공자, 탈북자도 입주할 수 있다. 전용면적 40㎡ 미만으로 총 10만 가구가 공급된다. 임대료는 시중 전세가의 30% 수준인 보증금 200만~300만원에 월 임대료 5만~6만원 선이다.

30년 이상 임대해주는 국민임대도 40만 가구가 공급된다. 전용면적 60㎡ 이하이며 시중 전세가의 60~70%로 집을 빌려준다. 보증금 1000만~2400만원에 월 임대료는 12만~25만원 정도다. 국민임대는 30년마다 재계약해야 한다. 집을 빌린 뒤 30년이 되면 다시 30년 연장하는 방식이다. 10년간 집을 빌려주는 공공임대도 있다. 공공 임대주택이 다른 임대주택과 다른 점은 10년 임대 후에 분양으로 전환할 수 있다는 것이다. 10년간 빌려 산 뒤 그때 시점의 감정가로 분양가를 정해 임대로 살아온 사람에게 우선 분양한다. 분양받기 싫으면 포기하면 된다. 공공임대주택은 전용면적이 60~85㎡ 규모다. 공공임대를 받기 위해서는 가구소득이 전국 평균소득의 절반(올해 183만7710원) 이하여야 한다.

월 임대료를 내지 않고 전세로 사는 장기전세주택도 있다. 정부가 갖고 있는 아파트에 전세로 들어가 사는 형식이다. 정부는 도심 위주로 2018년까지 10만 가구의 아파트를 지어 장기 전세용으로 보유할 계획이다. 전세기간은 10~20년이다. 전셋값은 주변 시세의 80% 이하로 정할 계획이다.

임대아파트나 장기전세주택에 입주하려면 무주택이면서 청약저축에 가입해 있어야 한다. 다만 영구임대주택은 청약저축에 가입하지 않아도 입주가 가능하다.

김종윤 기자