저밀도지구 재건축이익 감소-중밀도개발.소형평수 건립의무로

최근 서울시가 잠실 주공 1단지등 저밀도지구에 대한 재건축 사업을 용적률 2백70%이내의 중밀도로 추진키로 함에 따라 이들 지구의 개발이익이 크게 줄어들 전망이다.
재건축 추진과정이 가장 빨리 진행되고 있는 잠실1단지의 경우43평형 또는 34평형 아파트를 추가부담 없이 분양받을 수 있을 것으로 기대했던 13평형 소유자들은 대부분 24평형(전용면적 18평)을 배정받게 될 것으로 보인다.
서울시의 방안대로 잠실 1단지를 재건축할 경우 일단 가구수는현재 5천3백98가구에서 약 7천가구로 늘어나게 된다.
그러나 서울시가 전용면적 18평이하 주택은 전용 18평을 넘지 않는 범위에서 기존 면적의 1.5배까지만 평수를 늘 릴수 있도록 허용한데다 기존 가구수만큼 의무적으로 소형평수를 배치토록 함으로써 전용 25.7평을 초과하는 중대형아파트 건립수가 대폭 줄어들게 됐다.
현재 7.5~15평형으로 구성된 이 단지에 전용 18평이하의소형아파트를 5천3백여가구수대로 건립하고 나면 34평형은 9백여가구,43평형 5백여가구 정도밖에 나오지 않는 것으로 분석되고 있다.
따라서 이 단지의 가장 큰 평수인 1 5평형은 모두 2백70가구밖에 안돼 43평형 입주가 가능하지만 13평형 4천여가구는전체의 20%정도만이 전용 25.7평규모인 34평형에 입주가 허용된다.중대형에 입주하지 못하는 조합원은 모두 전용면적 18평짜리인 24평형에 만족해 야 하는 것이다.게다가 조합원들이 무상으로 신규 아파트를 분양받을 수 있는 비율인 지분율도 1백~1백30% 선에 불과,개발이익을 크게 기대할 수 없는 상황이다. 예컨대 땅지분이 15평인 13평형 소유자의 재건축 아파트무상배정 평수는 15~19.5평에 불과하다.
만약 13평형 조합원이 34평형에 입주하는 행운을 잡을 경우무상분을 제외한 14.5~19평분에 대해 별도로 분양가를 지불해야 하지만 분양가가 시세의 절반정도로 추산돼 그런대로 이익을챙길수 있을 것으로 보인다.
그러나 최근 고밀도 개발을 기대,값이 오를대로 오른 시점에 기존 아파트를 매입한 사람은 별로 남는게 없고 특히 전용 18평이하 소형아파트를 배정받는 소형평수 소유자는 손해가 이만저만이 아니다.
그래서 그동안 평당 1천만원선까지 치솟기도 했던 저밀도지구의아파트값이 최근 내림세를 보이고 있으며 한때 구하기 힘들었던 기존 아파트의 매물도 대폭 늘어나는 추세다.
〈崔永振기자〉