<독자부동산무료컨설팅>양재 화훼공판장 건녀편 97평

◇의뢰내용=서울서초구양재동 화훼공판장 건너편 일반주거지역 소로에 접한 곳에 97평짜리를 갖고 있다.승용차가 겨우 교차할 수 있는 6도로에 접했으며 현재 멕시칸치킨의 차고(간이건물)및중간집하장으로 쓰이고 있는데 96년3월 임대기한 이 끝나면 수익형부동산으로 개발하고 싶다.
◇주변현황=이 일대는 3~4층 규모의 연립주택이 밀집한 전형적인 주거지역으로 인근에 근린생활시설과 소형사무실이 많은게 특징이다.땅값은 주거지가 평당 5백만~8백만원선이며 상업지역은 1천만~1천5백만원을 호가할 정도다.
빌라나 연립주택의 임대료는 지상층이 평당 3백50만~4백만원(전세기준),지하층은 3백만원선을 나타내고 있다.사업지 주변은주택가와 근린상가가 형성돼 있는 반면 서쪽의 남북방향 주요간선도로인 강남대로변은 별다른 상권발달이 이뤄지지 않고 있다.
◇개발방안=주택가에 밀집해 있고 일반 주거지역인 점에 착안,주변과 조화를 이룰 수 있는 개발에 주력해야 한다.주변 부동산중개업소에 따르면 이곳은 신혼부부와 젊은 직장인들의 임대수요가많고 소득수준도 서민층이 절대다수를 형성하고 있 으므로 이들을대상으로 한 연립주택.빌라등 임대를 위한 주거시설이 적당하다.
특히 인근에 양재시민의 숲이 가까이 있어 주거환경이 비교적 쾌적해 이같은 여건을 살린 3층짜리 다가구 임대주택을 짓는게 좋다 다만 최근 선호도가 높은 원룸형으로 개발하되 주요 대상은서초.강남.강동구쪽에 직장을 가진 신세대와 신혼부부가 적당하다. ◇투자비및 수익성=건폐율 56.17%에 용적률 1백38.65%를 적용,지하1.지상3층으로 지으면 16가구에 연건평이 1백86평 나온다.
지하1층에 12.9평 4가구,지상1층 12.1평 4가구,2층11.2평 4가구,3층 10.2평 4가구등을 배치하고 지하층은평당 3백만원,지상2층은 4백만원,지상1,3층은 각 3백50만원의 임대료를 책정한다.이럴 경우 임대수입금은 모두 6억4천만원선으로 융자를 받는다면 다가구주택에 해당하므로 8가구에 한해가구당 7백만원씩 가능하다.
건축비는 모두 3억7천만원(약 2백만원)정도 들어가며 여기에보존등기비및 취득세가 1천1백만원,설계및 감리비 1천8백만원,중개수수료 4백80만원,기타비용 1천20만원등 총투자비가 4억1천4백만원선이다.따라서 임대수입금에서 투입비용 을 제외하면 순수익금이 2억2천6백만원선이 되는 셈이다.수익금을 이 일대의월세시세(이자율 2%계산)로 환산하면 매달 약 4백50만원이 예상되므로 건축비없이 건물을 지을 수 있어 현재 받고있는 보증금 5백만원에 월 1백20만원의 임 대수입에 비해 훨씬 높은 개발이익을 얻을 수 있다.
*컨설턴트:權震榮(K&K컨설팅대표.(551)3556) *기본설계:趙龍吉(길조건축대표.0331348727)