<독자부동산무료컨설팅>서울서초동 일반주거지 109평

아무리 부가가치가 높은 재산이라도 실제로 부가가치를 창출하지못하면 애물단지가 될수도 있다. 부가가치가 높은 재산일수록 보유비용이 높기 때문이다. 바로 이런 경우의 활용방법을 패시픽컨설팅이 제시했다.
◇의뢰내용=서울서초구서초동1552의18에 위치한 도시계획법상일반주거.주차장정비지구내 1백9평의 대지다.서초동 법조타운이 형성되면서 다른 일반주거지보다 지가가 급등해 종합토지세를 다른지역보다 많이 납부하고 있다.
이 부지에 78년 주택을 신축해 살고 있으나 94년에만 5백30만원의 종합토지세를 납부하는등 날로 늘어가는 세금 때문에 주택으로 사용하기에는 부담이 너무 큰 실정이다.팔고 싶으나 지가가 높아 잘 팔리지 않고 양도세 때문에 팔지도 못하는 실정이다. ◇전문가 분석=주택이 노후화 했고 주변의 토지이용형태보다적절하게 이용되지 못하고 있다.지가가 높아 개발선택 폭이 제한돼 있고 도시계획 용도지역상 일반주거지역으로 법적으로는 건폐율60%,용적률 4백%까지 활용할 수 있지만 실제로 는 6m도로와 인접해 있어 사선제한을 받아 5층이상 건축할 수 없다.
또 이 땅을 팔 경우 양도세가 많이 나와 실익이 없으므로 주변지역과 연계된 토지이용형태로 개발해야 토지이용을 극대화할 수있다. ◇주변여건=이 부지는 지하철 2호선 서초역에서 2분거리,2.3호선 환승역인 교대역에서 5분거리,서초대로에서 두번째 블록에 위치하고 있어 교통여건은 좋은 편이다.
또한 검찰청과 대법원이 반경 5백m 안에 있어 사무실 수요도높다.주변에는 4~5층 건물로 1층에는 식품점과 식당들이 성업중이고 2~5층 건물은 법률사무소.건설회사등이 세들어 있다.
임대현황은 사무실의 경우 수요에 비해 공급이 태부족인 상황이며 원룸은 주변에 한곳이 들어서 있는데 임대료는 10평기준 4천5백만원,임대율은 20%에도 못미치고 있고 연립주택은 3년전부터 거래가 없다.
◇최적대안=일반주거지역이라는 용도상의 제한과 고도제한이라는 건축법상의 제한으로 인해 5층이상은 불가능하므로▲소형원룸▲오피스빌딩의 두가지 방안이 있으나 원룸의 경우 임대용 수요가 대부분으로 다가구주택 형식으로 건립해야 하기 때문에 앞으로 매각이힘든 단점이 있다.
임대 또한 일반주택과 달리 보증금이 매매가의 3분의2이상에 육박하기 때문에 분양 전망 역시 불투명하다.
그러므로 초기투자자금 회수가 힘들더라도 주변지역과 연계된 오피스빌딩으로 개발하는 것이 좋겠다.
건물규모는 지하1층,지상5층,층별단면적 48.13평,총연면적2백88평으로 설계했다.건폐율은 49.47%,용적율은 2백21%,주차규모는 8대다.업종은▲제1안으로 지하1층 커피숍이나 레스토랑,지상1층 식품점이나 식당,2층 당구장이나 기원,3층 클리닉센터,4~5층 사무실이 있고▲제2안으로 지하1층 커피숍,1층 법무사사무실,2~5층 변호사사무실을 넣어 건물전체를 법무관련시설로 채우는 안이 있다.
◇투자비 분석=평당건축비는 1백85만원에 평당 설계비 10만원,제세공과금및 기타비용 5천만원으로 총사업비는 6억1천3백16만원이 든다.
임대수익은 지하1층(평당 2백50만원)1억2천32만5천원,1층(평당 5백50만원)2억6천4백71만5천원,2층(평당 3백만원)1억4천4백39만원,3층(평당 2백50만원)1억2천32만원,4~5층(평당 2백만원)1억9천2백52만원으로 총 임대료는 8억4천2백22만원이다.
이에따라 수익금은 2억2천9백11만원이 나오나 임대수입은 대법원과 대검찰청이 입주하게 되면 사무실 수요증대로 인해 더 늘어날 수도 있다.
※컨설턴트=梁在完〈패시픽컨설팅 대표.(785)1818〉