입주자 실질부담 훨씬 많아/건축비 인상 영향… 문답풀이

◎채권입찰제 확대·땅값등 덩달아 올라/신도시대형 평당 3백만원 넘어설듯
15일 건설부가 아파트 표준건축비를 평당 10만∼17만원씩 올리겠다고 발표했지만 입주자의 실제부담은 이보다 훨씬 많이 늘어나게 된다.
입주비용에는 건축비외에도 땅값·주차장비·내장재 선택비용·종합토지세·채권 등이 추가되기 때문이다.
실제로 신도시지역의 일부 대형아파트는 채권포함,총입주비용이 평당 3백만원을 넘어설 것으로 예상되고 있다.
이번 건축비인상이 미칠 영향을 일문일답으로 알아본다.
­적용대상 및 지역은.
▲서울·부산·인천·광주·대전 등 5대 도시(대구제외)와 분당·일산 등 수도권 5개 신도시의 일반분양아파트에 적용된다.
재개발 또는 조합주택중에서도 일반분양분에는 적용되나 주공이나 지방자치단체가 공급하는 아파트는 제외되며 기타지역은 시장·군수의 행정지도로 분양가가 정해진다.
그러나 대도시지역의 분양가인상률이 다른 지역에도 일종의 가이드라인이 돼온 점을 감안하면 이번 조치는 전국적인 영향을 미친다고 볼 수 있다.
­정부는 분양가 인상률이 건축비인상률보다 낮아진다고 발표했는데.
▲분양가는 건축비와 택지비를 합친 「원가연동제」로 구성되는데 택지비가 고정돼 있는 것으로 보았기 때문이다.
예컨대 신도시의 경우 땅값 변동이 없다면 건축비가 8.7∼8.8% 오른 소형(전용면적 18평이하)아파트는 분양가가 6∼7%,건축비가 평균 12.8% 오른 중·대형은 분양가가 8∼9% 오르게 된다.
서울등 땅값비중이 더 큰 지역에서는 건축비를 합친 분양가인상률이 5%정도로 더 낮아질 수도 있다.
­땅값이 실제로 안오르는가.
▲그렇지 않다. 신도시의 경우 택지공급처인 토개공등에서 땅값을 올리지는 않았지만 건설업체들이 미리 낸 토지매입대금의 이자(연 11.5%기준)가 택지비에 반영돼 실제로는 평당 1만∼2만원씩 오른 땅값이 분양가에 포함될 것이다. 서울등 기타지역에서는 그때그때의 감정가로 땅값이 정해지게 된다.
­분양가와 입주비용과는 큰 차이가 있는데.
▲선택사양·주차장비·채권 등이 복잡하게 따라 붙기 때문이다.
­선택사양이란.
▲싱크대·욕조·타일 등 내장재를 기본품목대신 웃돈을 내고 입주가가 선택케 하는 제도다.
이번에 전용면적 18평초과아파트에 대해 건축비의 7%에서 9%로 확대됐는데 과거 신도시의 경우 분양 당첨자의 90%가 이를 선택했던 점으로 보면 건축비인상과 다를 바가 없다.
­기타비용은.
▲종합토지세(평당 1만∼3만원예상)가 지난해 10월부터 입주자부담으로 바뀌었고 평당 14만원 안팎의 지하주차장비용도 소폭 오를 것으로 보인다.
­채권입찰제는.
▲최대의 복병이다. 신도시의 경우 종전에는 전용면적 40.8평초과 아파트에 대해서만 적용했었으나 올해부터는 25.7평초과아파트까지 확대시킬 수 있게돼 있기 때문이다.
채권액은 시가와 분양가 사이의 차액중 30∼70%를 예정해 놓고 있기 때문에 40평이하의 중·대형아파트들도 50만원 안팎까지를 채권을 써야할 가능성이 있다.
결국 정부는 분양가기준 「한자리수 인상」이라고 주장하고 있으나 입주자들의 입장에서 보면 여러가지 복잡한 제도에 따라 부담이 훨씬 늘게 돼 있다.<민병관기자>