해가 바뀌면서 주택과 상가· 사무실등 각종 건물의임대료가 큰 폭으로 뛰고 있다.
또 지난해4월 신도시 건설계획 발표이후 주춤했던 아파트 값도 다시 강세로 돌아서고 있다.
임대·매매값이 함께 오르고있는 가장 큰 이유는 심각한 수급 불균형 때문
집· 상가를 구하려는 사람은 계속 늘고있으나 만성적인 공급부족으로 이젠 물량이 거의 바닥난 상황이어서 값이 오르지 않을 수 없다는 것.
특히 계절적으로 비수기인데다 땅값은 보합세에 머물고 있음에도 불구하고 건물값이 오르고 있는 것은 올해부터 실시되는 임대차보호법개정과 재산세과표상향조정등이 임대료 인상요인으로 작용하고 있는데다 통화팽창·주식시장침체등으로 유동자금이 부동산 시장으로 다시 흘러 들어오고 있기 때문이다.
정부는 이에 따라 분당2차 및 평촌·산본·중동등지의 신도시 주택공급계획을 최근 잇따라 발표하며 물량공급 확대에 나서는 한편 국세청은 특별 투기단속방침을 밝히는 등 비상이다.
최근의 오름세 현상 및 원인과 올해의 전망등을 알아본다.
<거래가격>
서울 지역의40∼50평 이상 큰 아파트는 지난해말에 비해 현재는 거래가격기준으로 볼때 1천만원이상 뛰었고 20∼30평이하 중·소형아파트도 곳에따라 2백만∼3백만원이상 올랐다.
지방도 대도시지역 아파트는 평형별로 1, 2백만원에서 1천만원까지 뛰고있다·
그러나 단독주택은 여전히 보합세에 머물고 있다. 아파트도 매기자체는 뜸한 편이다.
서울시 집계에 따르면 지난달 서울 강남·서초·송파·강동구등 소위 8학군지역의 아파트거래는 1천5백20건으로 전달의 4천8백94건보다 3분의1수준에 그쳤다.
즉 거래량은 준채 값만 높아져 거래가 잘 이뤄지지 않고있는 상황이다.
이에따라 같은 단지내 같은 평수에서도 값차이가 크게 나고 호가와 실거래가격의 차이가 벌어지는 현상도 나타나고 있다.
한편 전세값은 지난해8∼9월 한차례 뛴데 이어 올들어 다시 2O∼30%씩 오르는등 반년동안 50%가까이 올랐다.
특히 임대차보호법개정을 계기로 집주인들이 계약기간이 끝나면 일방적으로 높은 가격을 제시하거나 집을 비워줄 것을 요구, 세입자와의 마찰이 빈번해지고 있다.
전세수요에 비해 매물자체가 달리자 일부에선 선수금을 주고 물건이 나오는대로 즉석계약을 하는 사례도 생겨나고 있고 기존 세입자들은 옮길 곳이 마땅치 않은데다 학군등 자녀교육문제 때문에 쉽게 옮길 수가 없어 울며져자 먹기로 돈을 더 얹어 주고 재계약에 응하고 있는 실정이다.
상가· 사무실의 경우는 수급불균형이 주택보다 더 심해 임대료도 올들어 10∼30%씩 뛰고있다.
지방도 광주 금남로의 8평상가 임대보증금이 지난해말 3천5백만원에서 5천만원으로, 42평 사무실은 월임대료가 5백14만원에서 6백33만원으로 20∼40%씩오르는등 대도시 지역을 중심으로 오르고 있다,.
<오름세원인>
땅값과 관계없이 집값과 전세값이 오르고 있는 것은 무엇보다 수요와 공급이 맞지 않기 때문이다.
75년 74·4%였던 주택보급률은 80년 71·2%, 85년 69·7%에서 현재는 69%안팎까지 떨어진 상태다.
인구는 매년 1·5%씩 늘고 가구수는 핵가족화 추세등으로 3·2%씩 늘고 있으나 주택은 2·5∼3%증가에 그쳐 공급이 수요를 뒷받침 해주지 못하고 있기 때문이다.
특히 서울등 대도시지역은 주택보급률이 50∼60%로 전국평균보다 더 낮은데다 목동·상계동 건설이후 3∼4년동안 대규모 물량공급이 끊기면서 수요가 계속 쌓여 왔고 신도시 입주는 내년 이후에야 본격화 될 예정이므로 지금이 가장 주택난이 심한 시기라는 것.
전세값이 매매가의 60∼80%까지 육박하고 있어 『기왕이면 집을 사자』 는 구매심리를 자극하고 있는 것.
또 시중자금이 급격히 늘고 있는데도 임금상승·원화고평가등으로 생산투자환경이 악화되고 주식시장도 침체를 벗지 못하고 있기 때문에 유동자금이 일부 부동산시장으로 유입, 오름세를 부추기고 있다.
이와함께 지난해말 분당1차분양에서 나타난 내집마련 열기가 기존 주택소유자들로 하여금 집값 오름세 심리를 부추겼다는 분석도 있다.
한편 전세값의 경우 올해부터 시행된 임대차보호법 개정이 직접적인 원인이 되었다는 지적이 지배적이다.
즉 임대보호기간이 1년에서 2년으로 늘면서 집주인들이 집값을 올릴 수 있을 때 올려 받으려 하고 있는 것.
또 재산세 과표가 상향조정되면서 재산세인상분을 전세값에 전가시키는 것도 임대료를 높이는 요인이다.
한편 방학을 이용해 학군관계로 이사가 잦아지면서 강남지역의 전세값이 뛰기 시작한 뒤 타지역으로 오름세가 확산됐고, 신도시 분양을 기다리며 주택구입을 늦추고 전세를 택하는 사람이 늘고 있기 때문에 비수기임에도 불구, 전세값이 뛰었다.
상가·사무실도 공급이 크게 달리는 형편.
지방기업의 서울진출, 자본자유화등에 따른 외국 기관·업체의 상륙, 서비스산업확대, 금융기관의 지점설치붐, 수입오퍼상·개인창업의 증가등 경제규모의 증대에 따라 사무실 수요는 급증 추세다.
반면 도심재개발사업이 끝나며 더이상 건물을 지을 땅이 남아 있지 않은데다 교통유발등 이유로 건축허가가 엄격히 제한돼 있기때문에 공급은 제자리 걸음 상태다.
이에따라 87년 하반기에14·3%에 달했던 서울지역의 사무실 공실률은 88년 8·9%,지난해 5%에서 이젠 2∼3%로 줄어든 형편.
특히 신축건물은 건축비인상을 이유로 임대료를 주변보다 높게 책정, 임대료인상을 주도하고 있으며 사무자동화에 따라 입주자들도 최신·고급빌딩을 선호해 인상효과가 빠르게 번지고 있다.
<전망및 대책>
지금은 집값· 전세값이 오르고 있지만 올하반기부터는 다시안정을 되찾을 것이라는 것이 업계의 일반적인 전망.
올해 주택건설은 민간부문 40만채, 주공 및 지방자치단체 10만채등 50만채에 달해 지난해보다 3O%가량 늘 예상이다..
이들 신규주택은 대부분 하반기에 몰려 있어 연말께부터는 미분양사태로 반전될 것이라는 전망까지 나오고 있다.
정부는 이달들어 오름세를 잡기위해 신도시분양계획을 앞당겨 발표하는 한편 4O평이상 아파트 취득자에 대해서는 자금출처조사방침을 세우는등 과열방지 대책도 추진중이다.
정부는 또 92년까지 2백만채 건설계획을 완료, 주택보급률도 72· 9%까지 다시 끌어 올리겠다는 방침.
그러나 물가상승·통화팽창등 불안요인과 금융실명제를 피해 지하금융이 실물쪽으로 몰려들 가능성등 집값 상승요인도 만만치 않다.
