서울 강남구 대치동 은마아파트 전경. 뉴스1
정부가 유례없는 재건축 규제 완화 방안을 내놨다. 용적률을 200%포인트 완화해 최고 500%까지 높이고 층수도 최고 50층까지 올리는 ‘공공참여형 고밀재건축’이다. 완화된 규정을 적용하면 가구 수가 확 늘어난다.
은마 재건축 조합설립추진위원회 이정돈 위원장
그런데 손뼉 치며 환영해야 할 시장은 잠잠하다. 서울 주요 재건축 단지는 “검토의 여지도 없다”고 입을 모은다. 두 가지 단서 조항이 있어서다. 늘어난 가구 수(용적률)의 50~70%를 기부채납해야 하고 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH)가 사업을 주도하는 공공주도 방식이기 때문이다. 서울 대표 재건축 단지인 강남구 대치동 은마아파트 재건축 조합설립추진위원회 이정돈 위원장은 “사업성이 없는 방안”이라고 잘라 말했다.
- 현재 300%인 은마 용적률을 500%로 올리면 적어도 4000가구는 늘어날 거 같은데 매력이 없나.
- “늘어난 물량의 최대 70%를 정부가 환수한다. (늘어난 가구의 건축비 등) 비용은 또 조합원이 부담해야 하는 거다. 사업성이 없다. 오랜 시간 재건축을 기다려온 조합원은 고급화를 중요하게 생각한다. ‘명품 단지’ 조성을 꿈꾸고 있는데 비용(조합원 부담금)은 줄지 않고 가구 수만 확 늘어나서 단지 내 인구밀도가 높아져 주거 쾌적성이 떨어지는 것도 달갑지 않은 일이다.”
- 공공이 주도하면 사업 추진 속도가 빨라지지 않을까.
- “(조합 내부 갈등 등을 조정할 수 있어서) 그런 측면도 있긴 하다. 투명성이 확보되고 사업 속도도 빨라질 수 있을 것으로 본다. 은마는 41년 된 아파트다. 주차 문제를 비롯해 콘크리트 벽이 떨어져 내리고 비가 오면 지하 침수, 감전사고 등 각종 위험에 노출됐다. 그런데 2018년 6월 이후 2년이 넘도록 서울시는 도시정비계획안 심의 상정도 하지 않고 있다. 정부가 집값 안정이라는 명목으로 은마 재건축 발목을 잡고 있는 셈이다. 공공재건축에 참여하면 속도는 빨라질 것 같다. 그런데 반대로 생각하면 이 부분이 또 걱정이다. 참여하겠다는 단지가 없다고 정부에서 압박하면 어쩌나 싶다. 사업에 제동이 걸릴까 봐 너무 걱정된다.”
재건축 조합의 우려에도 정부는 공공참여형 고밀재건축으로 5만 가구를 공급할 수 있다고 발표했다. 현재 서울에서 정비구역으로 지정됐지만 사업시행 인가를 받지 않은 단계에 놓인 93개 사업장(26만 가구)의 20%는 공공재건축에 참여할 것으로 봤다.
그런데 이 중에는 이미 시공사를 선정한 단지가 적지 않다. 공공이 사업 주체로 참여하게 되면 시공사 선정 당시 체결한 계약에 위반 사항이 생길 수 있고 아예 시공사 교체가 이뤄질 수 있다. 이 경우 적지 않은 배상금을 물어야 한다.
층수도 50층까지 올리기 어렵다. ‘2030 서울 플랜’에 따르면 중심 상업지역인 일부 지역 외에는 층수가 최대 40층(일반 주거지역 35층)이다. 용적률을 500%까지 올리지 못한다는 의미다.
서울 송파구의 대표적 재건축 추진 단지인 잠실주공 5단지의 모습. 뉴스1
- 아예 공공재건축 참여는 검토의 여지도 없는 건가.
- “조합 총회를 열고 조합원의 의견을 물어서 결정할 일이지만, 기부채납 비율이 30% 정도라면 모를까 현재 방안으로는 의미 없다고 본다.”
- 이달 민간택지 분양가 상한제가 도입됐고 재건축 초과이익 환수제도 시행됐다.
- “재건축으로 이익이 많이 남으니 분양가 상한제로 이익을 줄였다. 그런데도 여전히 이익이 많다며 초과이익 환수제로 최대 50%를 또 내놓으라고 한다. 이쯤 되면 개인 재산권 침해 아닌가. 여기에 6‧17대책으로 아파트 분양권을 받으려면 2년간 실거주해야 한다는 규제가 도입됐다. 규제를 도입한 취지는 이해한다. 그런데 소급 적용이 문제다. 기존 소유주가 이 아파트를 구매할 때는 이런 규제가 없었다. 매일 연락이 온다. 해외 거주나 생계를 위한 지방 거주, 명의변경으로 인한 서류상 문제 등 실거주할 수 없는 다양한 사례가 있다. 개선책이나 구제 방법이 있어야 한다.”
최현주·안장원 기자 chj80@joongang.co.kr
