지난해 준공해 시세가 3.3㎡당 7000만원이 넘는 서울 강남구 개포동 디에이치아너힐즈. 올해 공시가격 대상에 없어 궁금증을 자아내고 있다.
강남 신흥 주거지로 뜨고 있는 서울 강남구 개포동에 지난해 8월 입주한 디에이치아너힐즈. 시공사인 현대건설이 고급 브랜드로 따로 만든 ‘디에이치’를 처음 적용해 지은 개포주공3단지 재건축 단지다. 2016년 8월 3.3㎡당 4000만원이 넘는 분양가에도 청약경쟁률이 100대 1에 달했다.
지난해 준공한 아파트 상당수 #올해 공시가격 대상에서 제외 #준공 후 건축물대장 올라야 공시 대상 #정비사업 단지들 소유권 이전 늦어 #세금은 내야 하고 거래는 제한
당시 분양받고 싶었으나 청약에서 탈락한 김모(48)씨는 최근 이 아파트 매수를 생각하다 보유세가 걱정이었다. 현재 시세가 3.3㎡당 7000만원이 넘고 정부가 고가 아파트 공시가격을 대폭 올리기로 했기 때문이다. 김씨는 관심이 있는 84㎡(이하 전용면적) 공시가격을 알아보기 위해 지난 19일부터 열람 중인 가격을 찾았으나 찾지 못했다. 디에이치아너힐즈가 공시가격 열람 대상에 없기 때문이다.
김씨는 “지난해 준공한 아파트는 올해 공시가격이 나오는 줄 알았는데 의아했다”고 말했다.
지난해 완공한 아파트가 적지 않게 올해 공시가격 열람에서 빠져있다. 공시가격이 없으면 올해 보유세 ‘폭탄’을 피할 수 있을까.
공시가격은 보유세(재산세+종부세) 과세 등의 자료로 쓰기 위해 정부가 매년 1월 1일 기준으로 발표하는 주택가격이다.
지난해 준공 14개 대단지 중 1곳만 공시
지난해 12월 31일까지 준공해 올해 1월 1일 현재 존재하는 주택이면 올해 공시가격 대상이 되는 셈이다. 지난해 전국에서 준공한 아파트가 40만가구이고 서울이 4만5000가구다.
하지만 공시가격에서 제외된 단지가 적지 않다. 1만가구에 가까운 서울 송파구 가락동 헬리오시티는 지난해에 이어 올해 2년째 공시가격 명단에 이름을 올리지 못했다. 지난해 9월 준공한 5000가구의 강동구 고덕동 고덕그라시움도 공시가격에 없다.
본지가 서울에서 입주자모집공고의 입주 예정 시기를 지난해로 잡은 1000가구 이상 14개 단지(2만5000가구)를 조사한 결과 1개 단지(2000가구)를 제외한 2만3000가구의 공시가격이 나오지 않았다. 공시가격에 오른 아파트는 강남구 개포동 래미안블레스티지(개포주공2단지 재건축) 뿐이다. 이 단지는 지난해 2월 준공했다.
2018년 한 해 서울에서 아파트 4만4000가구가 준공했고 7300가구가 재건축 등으로 멸실됐다. 2019년 1월 1일 기준으로 1년 전보다 아파트가 3만6000가구가 늘었지만 공시가격 발표 가구는 1만가구 증가하는 데 그쳤다.
공시가격 발표 공동주택 가구수. 그래픽=김영희 02@joongang.co.kr
공시가격 대상에 준공 외 다른 요건이 있기 때문이다. 한국감정원은 “준공했다고 모두 공시 대상이 아니다”며 “집합건축물대장에 올라야 한다”고 말했다.
집합건축물대장은 건축물의 주소·종류·크기 등을 상세히 기록한 건물 주민등록표인 셈이다.
대개 준공하면 곧장 건축물대장에 오르고 소유권도 사업자에서 분양받은 사람에게 넘어간다. 문제는 재건축·재개발 같은 정비사업 단지다. 준공 후 소유권을 조합에서 개인에게 넘기는 ‘이전고시’ 절차를 거쳐야 건축물대장에 오를 수 있다.
조합 내부 문제 등으로 이전고시가 늦어져 해를 넘기면 준공한 다음 해 공시가격 대상이 되지 못한다. 지난해 준공해 올해 공시가격이 나오지 않은 단지 13곳 모두 재건축·재개발 단지다. 강북구 석관동래미안아트리치는 준공한 지 1년이 지났다. 헬리오시티의 경우 조합원 추가 분담금 논란 등으로 이전고시가 1년 넘게 계속 지연되고 있다.
둘 다 지난해 준공했지만 디이에치아너힐즈는 올해 들어서 이전고시를 해 건축물대장에 올랐고 래미안블레스티지는 지난해 소유권 이전을 마쳤다.
2018년 준공했지만 2년째 공시가격 대상에 오르지 못한 1만가구의 서울 송파구 가락동 헬리오시티.
피할 수 없는 세금
소유권이 넘어가지 않아 공시가격이 없어도 세금을 빠져나갈 수 없다. 자치단체는 주로 한국감정원에 이들 주택의 공시가격 산정을 의뢰해 받는다. ‘미공시 가격’이다. 자치단체가 공개적으로 열람하지 않고 개별적으로 알려준다. 공시가격 이력에 오르지 않는다. 4월 공시가격 확정 후 5월에 정해진다.
한국감정원 관계자는 “미공시 가격도 공시가격과 같은 방식으로 산정한다”고 말했다. 정부가 밝힌 현실화율(시세 반영률) 등이 그대로 적용되는 것이다.
자치단체는 공시가격과 미공시 가격을 기준으로 재산세를 부과한다. 종부세도 마찬가지다.
보유세 부과 기준일인 6월 1일까지 이전고시가 되지 않아 소유권이 넘어오지 않으면 보유세는 누가 낼까. 정비사업의 경우 이전고시 전까지 조합이 소유자다. 등기부등본이 아직 없다.
보유세는 조합원이든 일반분양자든 실질적인 소유자가 낸다.
김종필 세무사는 “’실질과세’ 원칙이어서 건축물대장이나 등기부등본 같은 서류에 상관없이 실제로 집을 사용하는 사람이 납세의무를 진다”고 설명했다.
디에이치아너힐즈 미공시 가격은 인근 래미안블레스티지와 비슷할 것으로 예상된다. 래미안블레스티지 84㎡ 공시가격이 18억원 선이다. 공시가 18억원에 해당하는 보유세가 재산세 600만원, 종부세 400만원 등 1000만원이다. 지난해 12·16대책대로 올해 종부세 세율이 올라가면 1100만원으로 늘어난다.
소유권 이전이 되지 않아 등기부등본이 없으면 재산권 행사가 제약을 받는다. 매매가 어렵다. 조합원은 투기과열지구에서 명의변경 금지 적용을 받아 거래가 제한된다. 이전고시 이후 일반 주택처럼 거래할 수 있다. 일반분양자는 분양권으로만 거래할 수 있다. 서울에서 소유권 이전 등기까지 분양권 전매 금지이지만 당첨자로 선정된 뒤 3년이 지나면 등기 전이더라도 전매할 수 있다. 등기부등본이 없으면 은행에서 담보대출을 꺼린다.
강남 부동산중개업소 관계자는 “등기부등본이 없어 분양계약서를 근거로 거래한다”고 전했다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr
